賃管士 管理実務 問58｜普通建物賃貸借の更新・終了——法定更新・解約申入れ・正当事由

正答（誤っているもの）はイです。

26条2項は「前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする」と定めています。つまり、更新拒絶の通知をしても、期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約は更新されたものとみなされます。「通知のみを根拠に直ちに明渡しを求めることができる」とするイは誤りです。

ア・ウ・エ・オは26条1項、27条1項、28条、26条2項の条文どおり正しい記述です。

普通建物賃貸借の更新・終了の構造:

各選択肢:

• ア（正）: 26条1項どおり。
• イ（誤・正答）: 26条2項により、更新拒絶通知後も賃借人が使用を継続し賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ更新したものとみなされる。通知だけで自動的に明渡しを求められるわけではなく、使用継続への対応（遅滞なき異議）が別途必要。
• ウ（正）: 27条1項どおり。解約申入れから6月経過で終了。
• エ（正）: 28条どおり。更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要。
• オ（正）: 26条2項どおり。使用継続＋賃貸人の異議なしで法定更新。

【普通建物賃貸借の更新・終了制度の全体構造——二段階の法定更新と正当事由の役割】

1. 二段階の法定更新制度

借地借家法26条は、普通建物賃貸借における更新について二段階の法定更新の仕組みを定めています。

• 第一段階（1項）: 期間満了の1年前から6月前までの間（通知期間）に、当事者のいずれかが更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかった場合、従前の契約と同一の条件（ただし期間の定めのない契約となる）で更新したものとみなされます。
• 第二段階（2項）: 仮に賃貸人が第一段階の通知期間内に更新拒絶の通知をしていたとしても、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続し、それに対して賃貸人が「遅滞なく」異議を述べなかった場合には、やはり更新したものとみなされます。

この二段階構造により、賃貸人が形式的に更新拒絶の通知をしただけでは足りず、期間満了後の賃借人の使用継続に対して速やかに異議を述べる（明渡しを求める意思を明確にする）ことまでが求められます。「通知した」という事実だけで安心してはならない点が、賃貸管理実務上の重要な留意点です。

2. 解約申入れによる終了（27条）

期間の定めのない建物賃貸借（又は法定更新により期間の定めのないものとなった賃貸借）については、賃貸人が解約の申入れをすることで契約を終了させることができます。27条1項は、解約の申入れの日から6月を経過することによって賃貸借が終了すると定めています。この6月という期間は、賃借人が新たな住居を探すための猶予期間としての意味を持ちます。なお27条2項により、この解約申入れによる終了の場面にも、26条2項・3項（使用継続時の法定更新の規定）が準用されます。

3. 正当事由の要件（28条）

賃貸人による更新拒絶の通知、又は解約の申入れは、28条により「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」とされています。正当事由の有無は、次の事情を総合的に考慮して判断されます。

1. 賃貸人及び賃借人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情

2. 建物の賃貸借に関する従前の経過

3. 建物の利用状況及び建物の現況

4. 賃貸人が明渡しの条件として又は明渡しと引換えに財産上の給付（立退料等）をする旨の申出をした場合における、その申出

正当事由が認められない更新拒絶の通知は効力を生じないため、通知をしなかった場合と同じく26条1項により契約は更新されたものとみなされます。正当事由のない解約申入れも効力を生じず、賃貸借はそのまま継続します。

4. 実務上の留意点

管理業者は、更新拒絶や解約申入れを行う場合、①通知期間（1年前〜6月前、又は解約申入れ日から6月）を遵守すること、②正当事由を具体的に整理し、必要であれば立退料の提示を検討すること、③期間満了後の賃借人の使用継続の有無を確認し、継続している場合は遅滞なく異議を述べること、の3点を確実に履行する必要があります。