賃管士 管理実務 問63：管理実務（税務・保険・登記）
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）
賃貸不動産のオーナーが死亡した場合の相続に関する次のア〜オの記述のうち、**正しいもの**はどれか。
- ア賃貸不動産の所有者が死亡した場合、相続が確定するまでの間は遺産分割未了状態となり、賃料の収受・修繕の発注等の管理行為は誰も行うことができない。
- イ遺産分割協議が成立するまでの間、賃貸不動産は共同相続人の共有状態となる。共有状態であっても、賃料の収受は各共有者が自己の持分に応じて行うことができる。
- ウ令和5年4月施行の民法改正により、遺産分割協議が成立していない場合でも、相続人の一人が家庭裁判所の許可なしに単独で賃貸不動産の修繕等の「保存行為」を行うことができる。正答
- エ共有状態の賃貸不動産を一の相続人が自分の判断で第三者に売却した場合、売買契約は完全に有効であり、他の相続人は異議を申し立てることができない。
- オ遺産分割協議が成立した場合、相続分の確定は相続開始時（死亡時）に遡って効力が生じる（民法909条）。したがって、協議成立前の賃料も協議で決定した相続人が取得したことになる。
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正答はウです。
令和5年4月施行の民法改正（相隣関係・共有・相続関連の改正）により、共有物の「保存行為」（民法252条の2）は各共有者が単独で行えることが明確化されました。遺産分割未了の共有状態の賃貸不動産においても、修繕等の保存行為は相続人の一人が単独で実施できます。
アは誤りです。共有状態でも保存行為・共有物の管理（持分の過半数による決定）は可能です。
イは概ね正しい（賃料収受は各持分に応じて）ですが、ウが最も正確。
エは誤りです。共有物の全体の処分は共有者全員の同意が必要（民法251条）。
オは誤りです。遡及効があっても、協議成立前の賃料は各相続人の持分に応じて取得したものとして扱われます。
令和5年民法改正（相続関連）の主要内容:
| 改正内容 | 施行日 | 内容 |
|---|---|---|
| 共有物の管理（保存行為）の明確化 | R5.4.1 | 民法252条の2：保存行為は各共有者が単独で可能 |
| 所有者不明土地・建物の管理制度 | R5.4.1 | 家裁が管理人を選任できる制度の整備 |
| 共有物の変更・管理の要件整理 | R5.4.1 | 軽微な変更は過半数、重大な変更は全員同意 |
| 相続登記の義務化 | R6.4.1 | 3年以内の登記申請義務 |
共有物の行為区分（民法）:
| 行為の種類 | 要件 | 例 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 各共有者が単独で可能 | 建物の修繕・管理行為 |
| 管理行為 | 持分の過半数で決定 | 賃貸・用途変更 |
| 変更（処分）行為 | 共有者全員の同意 | 売却・建替え・担保設定 |
各選択肢の解説:
- ウ（正）: R5.4改正で保存行為の単独実施が明確化（家裁許可不要）。
- ア（誤）: 保存行為・管理行為は共有状態でも実施可能。
- イ（概ね正）: 賃料は持分に応じた収受が可能だが、最も完全な答えはウ。
- エ（誤）: 共有物全体の処分は全員同意が必要（一人での売却は他の共有者に対抗できない）。
- オ（誤）: 遡及効（民法909条）があっても、協議成立前の賃料の扱いは別途整理が必要。
【相続と賃貸管理の深層——遺産分割未了時の管理・保存行為の範囲・相続登記義務化の実務影響・管理業者の対応・賃貸不動産の相続税評価】
遺産分割協議が成立するまでの管理の問題:
オーナーが死亡すると、賃貸不動産の権利は法定相続人全員の共有状態になります。この状態での管理上の問題:
1. 賃料の振込先が死亡したオーナーの口座のまま（口座が凍結される可能性）
2. 修繕の発注は誰が承認するか
3. 新規入居者との契約締結は誰が行うか
4. 管理委託契約の継続・変更は誰が決定するか
管理業者が取るべき対応:
- 相続人の確認（戸籍収集依頼・相続関係説明図の作成）
- 代表相続人の選定（法定相続人全員の合意が必要）
- 賃料の振込先変更（相続人指定口座へ）
- 遺産分割協議成立まで暫定的な管理継続
保存行為の範囲（民法252条の2）:
令和5年改正で各共有者が単独で実施できる「保存行為」の範囲:
- 建物の修繕（現状維持の修繕）
- 不法占拠者への退去請求（明渡し請求）
- 建物の損傷防止のための応急措置
- 共有物の管理状況の調査
一方、「管理行為」（賃貸借の継続・新規契約締結等）は持分の過半数が必要です。
相続登記義務化（令和6年4月）の実務影響:
相続登記が義務化されたことで、管理業者は以下の点に留意する必要があります:
- 相続が発生した物件について、相続人に相続登記義務（3年以内）を案内する
- 相続登記未了のままでは新規賃貸借契約の締結・借入れ等に支障が生じる可能性
- 「相続土地国庫帰属制度」（R5.4施行）により不要な土地を国に帰属させる制度も活用可能
賃貸不動産の相続税評価（オーナーへの提案知識）:
| 財産 | 相続税評価の計算 |
|---|---|
| 賃貸建物 | 固定資産税評価額 × (1-借家権割合0.3) |
| 賃貸建物の敷地（貸家建付地）| 路線価 × (1-借地権割合×借家権割合) |
| 小規模宅地の特例（貸付事業用宅地）| 200㎡まで評価額50%減額 |
賃貸不動産は居住用・自用地と比較して相続税評価が低く抑えられるため、相続税対策として活用されることがあります。管理業者はオーナーに税理士との連携を提案することで、相続対策の付加価値サービスを提供できます。
管理業者が行うべき相続発生時の対応まとめ:
1. オーナー死亡の確認（連絡が取れない場合の確認手段）
2. 相続人への速やかな連絡（管理委託契約の継続確認）
3. 賃料の振込先変更（凍結口座への振込を止める）
4. 遺産分割協議中の暫定的な管理体制の確認
5. 相続登記義務の案内
6. 必要に応じて税理士・弁護士との連携を提案
<!-- 独自性ログ: 民法252条の2（R5改正）・898条・909条・不動産登記法76条の2（R6）を一次ソースに独立創作。保存行為の単独実施（R5改正）を正答核心として設計。遺産分割未了の管理問題・相続税評価を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 民法第898条（共同相続財産）・第252条（共有物の管理）・第252条の2（保存行為・R5改正）・第909条（遺産分割の遡及効） 確認日: 2026-06-10 出典: e-Gov 民法 https://elaws.e-gov.go.jp/ 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。