賃管士 管理実務 問65｜賃貸住宅の建替え——立退き交渉・立退料・取壊し前の入居者対応

正答はイです。

建替えを理由とした賃貸借の更新拒絶・解約申入には、借地借家法第26条・第28条の正当事由が必要です。正当事由の判断は①賃貸人の建物利用の必要性②賃借人の事情③建物の現況④財産上の給付（立退料）を総合考慮して行います。立退料は「正当事由を補完するもの」として認められており、ウが誤りです。

アは誤りです。正当事由なしに入居者を強制退去させることはできません。

エは不適切です。取壊し予定建物の賃貸借（借地借家法39条）は「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨を定めるもので、「期間満了時に」終了させる制度ではありません。特約は建物を取り壊すべき事由を記載した書面（又は電磁的記録）でする必要があります。

オは誤りです。実際の立退き交渉では転居費・引越費等の負担が立退料に含まれることが多いです。

建替えに伴う立退き交渉の法的整理:

正当事由の判断要素（借地借家法28条）:

1. 賃貸人の必要性: 建替えの目的・必要性の強さ（老朽化による建替え等）

2. 賃借人の事情: 長期居住・高齢・代替住居の有無

3. 建物の現況: 老朽化・耐震性・行政指導

4. 財産上の給付（立退料）: 立退料の額が正当事由を補完する

立退料の相場（参考）:

立退料の相場は一概には言えませんが、以下の要素が影響します:

• 入居期間の長さ（長いほど高額）
• 転居の困難さ（高齢者・障害者等）
• 近隣の代替物件の賃料差額
• 引越費・仲介手数料・礼金等の実費

各選択肢の解説:

• イ（正）: 正当事由の判断基準（借地借家法28条）を正確に記述。
• ア（誤）: 正当事由なしの強制退去は不可。
• ウ（誤）: 立退料は正当事由を補完するものとして認められている（判例）。
• エ（不適切）: 39条の特約は「建物を取り壊すこととなる時に」賃貸借が終了する旨を定めるもので、「期間満了時に」終了させるものではない。特約は取り壊すべき事由を記載した書面（又は電磁的記録）でする。
• オ（誤）: 立退き交渉では転居費等の実費補償が立退料に含まれることが多い。

【建替えと立退き交渉の深層——正当事由の判例・立退料の算定方法・取壊し予定建物の特則・老朽建物の法的対応・居住中建物の解体リスク管理】

正当事由の判例法理（建替えの場合）:

建替えを理由とした正当事由は以下の要素の組合せで判断されます:

立退料の算定方法（実務・判例）:

立退料の算定要素と計算:

1. 転居費用: 引越費用（実費）

2. 礼金・仲介手数料の損失: 新居への入居時にかかる費用

3. 賃料差額の補填: 現在の賃料と新居賃料の差額（数ヶ月〜数年分）

4. 生活妨害の慰謝料: 精神的苦痛に対する補償

5. 営業補償（店舗の場合）: 移転・廃業による損失

立退料は「正当事由の不足を補完するもの」であり、正当事由が十分に認められる場合は低額、不十分な場合は高額になる傾向があります。

取壊し予定建物賃貸借（借地借家法39条）の活用:

建替えが確定している建物について、事前に入居者との間で「取壊し時には退去する」旨を合意する方法です:

要件（39条）:

• 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること（1項）
• 特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない（2項。電磁的記録によるものは書面によるものとみなす＝3項）

このような特約をした場合:

• 建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する
• 通常の更新拒絶・正当事由（28条）による終了の手続は不要

活用場面: 老朽化建物の一時使用・期限付き土地活用等

老朽建物の解体前の入居者保護（実務上の対応）:

老朽建物を解体・建替えする際の入居者対応のベストプラクティス:

1. 十分な余裕をもった告知: 法定期間（1年前〜6ヶ月前）より早い段階から告知

2. 転居先の斡旋: 管理業者が代替物件を紹介

3. 立退料の提示: 「誠意ある提案」として早期合意を促進

4. 分割・段階的な退去: 全員が一斉退去するのではなく、先に退去した入居者に優遇

解体工事中の入居者リスク管理:

解体工事中に入居者が残っている場合（完全退去前の工事）:

• 振動・騒音・粉塵によるトラブルリスク
• 安全確保義務（賃貸人・工事業者）
• 賃料減額請求（民法611条）のリスク
• 迅速な全員退去完了が最優先

管理業者は解体工事前に全入居者の退去完了を確認し、残置物の有無・鍵の返却を徹底することが業務上の基本です。