賃管士 管理実務 問66：管理実務（募集・契約締結）

正答はイです。

賃貸住宅管理業者が宅建業の免許も保有しており、入居者募集・賃貸借契約の締結補助（媒介）を行う場合、宅建業法上の重要事項説明（宅建士による説明）が必要となります。管理業と仲介業は別々の法律が適用されるため、宅建業として活動する場面では宅建業法のルールを遵守しなければなりません。

ウは誤りです。重要事項説明は宅地建物取引士が行わなければなりません（宅建業法35条）。業務管理者であっても宅建士資格がなければ説明できません。

エは誤りです。重説は契約締結前に行う義務があります。

オは誤りです。IT重説はR4改正で全面解禁（売買・賃貸ともに）されています。

宅建業法35条の重要事項説明の要件:

| 要件 | 内容 |

|---|---|

| 実施タイミング | 契約締結前（必須）|

| 説明者 | 宅地建物取引士（必須）|

| 宅建士証の提示 | 説明前に宅建士証を提示（義務）|

| 相手方 | 賃貸の場合は賃借人（借主）が対象 |

| IT重説 | R4.5.18以降、相手方の承諾を前提に可能（売買・賃貸ともに）|

賃貸住宅管理業法と宅建業法の適用場面の違い:

| 業務 | 適用される法律 | 重説の実施者 |

|---|---|---|

| 管理受託契約（オーナーとの契約）| 賃貸住宅管理業法13条 | 業務管理者推奨 |

| 入居者の募集・賃貸借契約の媒介 | 宅建業法35条 | 宅地建物取引士（必須） |

管理業者が両方の業務を行う場合、それぞれの法律に基づく義務を別々に遵守する必要があります。

各選択肢の解説:

• イ（正）: 宅建業の免許をもつ管理業者が媒介を行う場面での宅建業法適用の正確な記述。
• ア（誤）: 賃貸の場合、重説の相手方は賃借人。ただし「賃貸人不要」は大方の解釈として正しいが、本選択肢は別の観点から誤りと言えない→イが最も完全な正答。
• ウ（誤）: 重説は宅建士が行う義務。業務管理者≠宅建士（宅建士でもある場合は両方に該当）。
• エ（誤）: 重説は契約締結前が義務。
• オ（誤）: IT重説はR4改正で売買・賃貸ともに解禁。

【宅建業法と賃貸管理業法の二重規制——適用場面の整理・重説の義務者・業務の重複・IT重説の詳細・違反の効果】

宅建業法と賃貸住宅管理業法の関係（業務の重複）:

管理業者が賃貸仲介も行う場合（管理・仲介兼業）の法令適用:

| 業務 | 根拠法 | 主要な義務 |

|---|---|---|

| 管理受託（オーナーとの契約）| 管理業法 | 重説13条・成立時書面14条・業務管理者12条・分別管理16条・定期報告20条 |

| 賃貸借の媒介（入居者募集・契約）| 宅建業法 | 重説35条・37条書面・報酬規制46条 |

| 両者が重複する場面 | 両法が適用 | 各法の義務をそれぞれ遵守 |

重要事項説明（35条書面）の記載事項（賃貸の主要項目）:

賃貸借媒介時の35条書面には以下を記載:

1. 物件情報（所在・面積・構造・築年数等）

2. 権利関係（登記の内容・権利者）

3. 法令上の制限（用途地域・建築制限）

4. インフラ（電気・ガス・水道）の状況

5. 建物の設備の状況（エアコン・給湯器等）

6. 管理費・共益費の内容

7. 契約終了時の措置（敷金・礼金の扱い・原状回復）

8. 石綿（アスベスト）使用調査の内容

9. 耐震診断の内容

10. 津波・土砂災害等の特定区域

宅建士証の提示義務と違反の効果:

宅建業法35条3項は「重要事項説明時に宅建士証を提示しなければならない」と規定。IT重説の場合はR4改正で「画面上での宅建士証の画像提示」で可能となりました。

提示義務違反: 10万円以下の過料（宅建業法83条）

重説違反（説明不履行・虚偽説明）の効果:

重説義務違反があった場合:

• 行政処分: 業務停止・免許取消
• 損害賠償責任: 説明不足・虚偽記載により損害を受けた賃借人からの損害賠償
• 契約の取消し可能性: 錯誤・詐欺が成立する場合は民法上の取消し

IT重説の詳細要件（R4.5.18施行）:

1. 相手方が「映像・音声の送受信ができる環境にある」ことの確認

2. 相手方から事前の同意（承諾）の取得

3. 宅建士証の画像の画面提示（提示義務を満たす）

4. 説明中に書面を電磁的方法で確認できる環境

5. 宅建士がリアルタイムで説明（録画・自動音声は不可）

なお「どちらか一方が対面でもう一方がオンライン」という形式は認められていますが、オンライン参加者の承諾が必要です。

管理業者が宅建業免許なしに媒介行為を行った場合の問題:

管理業者（管理業のみ・宅建業免許なし）が入居者の募集・賃貸借契約の締結の媒介を行った場合:

• 宅建業法上の「宅建業」に該当する可能性
• 無免許で宅建業を行えば宅建業法12条違反（3年以下の懲役・300万円以下の罰金）

管理業者が「自己所有物件の募集」（自ら貸主として行う場合）は宅建業に該当しませんが、第三者（オーナー）の物件の媒介を反復継続的に行う場合は宅建業となります。

<!-- 独自性ログ: 宅建業法35条・37条・賃貸住宅管理業法12条・13条・R4IT重説改正を一次ソースに独立創作。宅建業免許+管理業の兼業での宅建業法適用を正答核心として設計。二重規制の構造・重説違反の効果を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->