賃管士 管理実務 問66｜宅建業法35条の重要事項説明——時期・説明者・書面と電磁的提供

正答はイです。

宅建業法35条1項は、宅建業者に対し、媒介に係る貸借の各当事者などに、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして書面を交付して説明をさせなければならないと定めています。管理業者が宅建業の免許を持ち、入居者との賃貸借の媒介を業として行う場合は、この重要事項説明の義務を負います。

アは誤りです（書面の交付が必要）。ウは誤りです（説明するのは宅地建物取引士）。エは誤りです（契約成立前に行う）。オは誤りです（35条8項で、承諾を得た電磁的方法による提供が認められている）。

宅建業法35条の骨格:

管理業とのすみ分け:

各選択肢:

• イ（正）: 媒介を業として行えば宅建業（2条2号）に当たり、35条の説明義務を負う。
• ア・エ・オ（誤）: 書面の交付・契約成立前の実施・承諾を得た電磁的提供という35条1項・8項の内容に反する。
• ウ（誤）: 説明者は宅地建物取引士に限られ、業務管理者であることでは代わりにならない。

【宅建業法35条の要件を条文に沿って押さえる】

1. 書面の交付と説明の両方が義務の内容

35条1項は「これらの事項を記載した書面…を交付して説明をさせなければならない」と定めています。「説明」と「書面の交付」の両方が義務の内容であり、口頭の説明だけでは足りません（アが誤りである理由）。

2. 電磁的方法による提供（35条8項）

35条8項は、宅建業者が、政令で定めるところにより、相手方等の承諾を得て、宅地建物取引士に、書面に記載すべき事項を国土交通省令で定める電磁的方法で提供させることができると定めています。この場合、書面を交付させたものとみなされます。したがって「紙以外は一切認められない」とするオは条文と矛盾します。

3. 説明者は宅地建物取引士

35条1項は説明をさせる者を「宅地建物取引士」とし、同条4項は、説明の際に宅地建物取引士証を提示しなければならないとしています。賃貸住宅管理業法の「業務管理者」は別の制度上の地位であり、宅地建物取引士でない業務管理者は35条の説明をすることができません（ウが誤りである理由）。

4. 実施時期は契約成立前

35条1項は「契約が成立するまでの間に」説明をさせなければならないとしています。契約成立後でよいとするエは文言に反します。

5. 管理業者が媒介を行う場合

宅建業法2条2号は、宅地・建物の貸借の媒介をする行為で業として行うものを宅地建物取引業としています。賃貸住宅管理業者が宅建業の免許を併せ持ち、オーナーから委託を受けて入居者との賃貸借の媒介を業として行う場合、その媒介については宅建業法35条（重要事項説明）・37条（契約成立時の書面の交付）などの規律を受けます。これはオーナーとの管理受託契約について賃貸住宅管理業法13条が求める説明とは別の義務であり、管理業者は両方をそれぞれ守る必要があります。

なお、宅建業の免許を受けずに宅建業を営むことは宅建業法12条1項で禁止されているため、入居者募集の媒介まで担う管理業者は宅建業の免許を受けておく必要があります。