賃管士 管理実務 問67｜高齢者の終身建物賃貸借——認可・死亡時終了・解約の申入れ・同居配偶者等の継続居住

正答はイです。

高齢者住まい法60条1項は、終身建物賃貸借の賃借人が、療養や老人ホームへの入所などのやむを得ない事情で認可住宅に住み続けることが難しくなったときなどに、解約の申入れをすることができると定めています。この場合、申入れの日から1月を経過すると契約は終了します。「存命中は解約できない」とするイは誤りです。

ア・ウ・エ・オは、52条1項・63条1項・59条のとおりの正しい記述です。

終身建物賃貸借の骨格:

各選択肢:

• イ（誤・正答）: 60条1項1号により、やむを得ない事情があれば賃借人は解約の申入れができる。
• ア・ウ（正）: 52条1項のとおり。
• エ（正）: 63条1項のとおり。
• オ（正）: 59条1項・2項のとおり。

【終身建物賃貸借の仕組みを条文で押さえる】

1. 借地借家法の特例としての「死亡時終了」（52条1項）

建物の賃貸借では、賃借人が死亡しても契約は当然には終わらず、賃借権は相続されるのが原則です。また借地借家法30条は、同法の建物賃貸借の規定に反する特約で賃借人に不利なものを無効としています。高齢者住まい法52条1項は、終身賃貸事業について都道府県知事（事業者が独立行政法人都市再生機構又は都道府県の場合は国土交通大臣）の認可を受け、かつ公正証書による等書面によって契約するときに限り、「借地借家法第三十条の規定にかかわらず」、賃借人が死亡した時に終了する旨を定めることができるとしています。同条2項により、電磁的記録による契約も書面による契約とみなされます。

2. 対象となる賃借人（52条1項）

対象は、自ら居住するため住宅を必要とする60歳以上の者で、賃借人となる者以外に同居する者がいないか、同居する者が配偶者若しくは60歳以上の親族であるもの、又はその高齢者と同居する配偶者です。

3. 事業者からの解約の制限（59条）

認可事業者が解約の申入れをできるのは、認可住宅の老朽・損傷・一部滅失などにより適切な住宅として維持・回復するのに過分の費用を要するに至ったとき、又は賃借人が長期間居住せず当面居住する見込みがなく適正な管理が困難となったときに限られ、しかも都道府県知事の承認が必要です。59条2項により借地借家法28条（正当事由）は適用されず、要件は同条の特則として定められています。

4. 賃借人からの解約の申入れ（60条）

賃借人は、①療養・老人ホームへの入所などのやむを得ない事情で居住が困難となったとき、②親族と同居するため居住の必要がなくなったとき、③認可事業者が69条の命令に違反したときは、解約の申入れができ、申入れの日から1月を経過すると契約は終了します。④申入れの日から6月以上経過する日を解約の期日とした申入れであれば、事情を問わずその期日の到来で終了します。

5. 賃借人の死亡後の同居者の保護（62条・63条）

賃借人の死亡後も、同居者はそれを知った日から1月を経過する日までの間などは引き続き居住でき（62条1項）、その間は従前と同じ家賃を支払います（同条2項）。同居配偶者等が死亡を知った日から1月を経過する日までの間に申し出れば、認可事業者は終身建物賃貸借の契約をしなければなりません（63条1項）。契約の条件は従前と同一です（同条3項）。