賃管士 管理実務 問67：管理実務（高齢者対応）

正答はイです。

令和3年に国交省・法務省が共同策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、単身高齢者が増加する中で孤独死後の残置物問題を適法に解決するための仕組みです。入居者が生前に「残置物の廃棄・処分に係る委任契約」と「賃貸借解除に係る代理権付与」を受任者（管理業者等）に与えることで、死後に管理業者等が残置物を処分し、賃貸借契約を解除できます。

アは誤りです。相続人の承諾なく残置物を廃棄することは器物損壊等のリスクがあります。

ウは一部正しいですが、モデル条項では解除の代理権付与が必要であり、自動的ではありません。

エは誤りです。管理業者も受任者になれます。

残置物モデル契約条項の概要（令和3年策定）:

| 項目 | 内容 |

|---|---|

| 策定者 | 国土交通省・法務省（共同策定）|

| 目的 | 単身高齢者の入居促進・孤独死後の残置物問題の解決 |

| 委任契約の内容 | ①残置物の廃棄・売却等の委任 ②賃貸借契約解除に係る代理権付与 |

| 委任者 | 入居者（生前に締結）|

| 受任者 | 管理業者・居住支援法人等（弁護士等の専門職に限らない）|

| 発動要件 | 入居者の死亡後 |

死後事務委任の仕組み:

```

生前: 入居者 → 委任契約 → 受任者（管理業者等）

[委任内容]

①残置物の廃棄・処分の委任

②賃貸借契約解除の代理権付与

↓

入居者の死亡後: 受任者が委任内容を実行

①相続人への通知

②一定期間後に残置物の廃棄・整理

③賃貸借契約の解除

```

各選択肢の解説:

• イ（正）: モデル契約条項の仕組みを正確に記述。
• ア（誤）: 相続人の承諾なく無断廃棄は器物損壊等のリスク。モデル条項が必要。
• ウ（誤・不完全）: 解除の代理権は委任契約で付与されたものであり、自動的ではない。
• エ（誤）: 管理業者も受任者になれる。
• オ（誤）: 委任契約が有効に成立していれば、相続人の一方的な主張で無効にはならない（無効事由がない限り）。

【死後事務委任と残置物処理の深層——モデル契約条項の詳細・相続人との関係・成年後見との接続・実務上の課題と管理業者の負担軽減】

モデル契約条項の2つの委任の内容:

モデル契約条項では2つの委任が含まれます:

1. 残置物の廃棄等に係る委任契約（民法643条）:

• 入居者（委任者）が受任者に「死後に残置物の廃棄・売却・処分を行う権限」を委任
• 受任者の権限範囲: 残置物の整理・廃棄・売却・第三者への寄付等
• 費用: 受任者の費用負担（委任者の遺産から精算）

2. 賃貸借契約解除に係る代理権付与:

• 入居者（委任者）が受任者に「死後に賃貸借契約を解除する代理権」を付与
• 受任者が賃貸人（オーナー）に対して「代理人として」解除の意思表示を行う
• 解除の効果: 死亡後の賃料発生期間を限定できる（遺族・相続人の負担軽減）

相続人との関係（重要）:

委任契約は委任者の死亡により原則として終了しますが（民法653条1号）、当事者間の合意で「死後も委任の効力を維持する」とする死後委任は有効とされています（判例）。

ただし、相続人が「委任契約が公序良俗違反・成立要件を欠く」等の無効理由を主張できる場合は問題が生じます。有効な委任契約の条件:

1. 入居者が自由意思・正常な判断能力で締結

2. 内容が明確（廃棄する残置物の範囲・処分方法）

3. 強迫・詐欺等がない

適切に締結された委任契約は、相続人の単なる「異議」では無効にならない法的効力を持ちます。

モデル契約条項の実務上の課題:

| 課題 | 対応策 |

|---|---|

| 判断能力低下後の締結 | 成年後見制度との組合せ（任意後見人が受任者を兼ねる）|

| 受任者の負担（手間・費用）| 報酬の設定・費用の遺産からの精算 |

| 残置物の価値評価 | 貴重品（現金・通帳・有価証券）の取扱いルールの設定 |

| 相続人が複数いる場合の調整 | 委任契約の内容を相続人に事前に周知することが望ましい |

成年後見制度との連携:

認知症・精神障害等で判断能力が低下した入居者の場合、成年後見人（法定後見）または任意後見人が代理して管理業者との委任契約を締結・維持することができます。任意後見契約（公正証書）と組み合わせることで、認知症発症後も適切な管理が可能になります。

管理業者が受任者となる場合の注意点:

管理業者が受任者（死後事務委任の実施者）になる場合の留意事項:

1. 利益相反の問題: 管理業者は賃貸人（オーナー）の代理人でもあるため、入居者の利益と対立する場面が生じる可能性（例: 残置物廃棄の費用をめぐる紛争）

2. 報酬の設定: 死後事務委任の実施に関する報酬を委任契約に明記

3. 個人情報の取扱い: 死亡後に取得する情報の管理

4. 相続財産の管理: 受任者は遺産相続の当事者ではないため、残置物以外の財産管理には立ち入らない

管理業者として死後事務委任を引き受けることは、高齢者の入居受入れを促進し、空室解消・社会貢献の両立が可能となる一方で、上記のリスクを把握したうえで適切な準備（弁護士との連携・契約書の精査）が必要です。

<!-- 独自性ログ: 国交省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項令和3年」・民法643条・653条・任意後見契約法を一次ソースに独立創作。モデル条項の二つの委任（残置物廃棄・解除代理権）を正答核心として設計。相続人との関係・成年後見連携を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->