賃管士 管理実務 問82：管理実務（募集・契約締結）
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）
賃貸住宅の入居審査に関する次のア〜オの記述のうち、**誤っているもの**はどれか。
- ア入居審査においては、申込者の収入・職業・勤続年数等の経済的な支払い能力の確認は適法な審査項目として認められている。
- イ「外国人であること」のみを理由とした入居拒否は、住宅確保要配慮者への差別的取扱いとして推奨されないが、日本語でのコミュニケーションが困難であることを理由とした特別な説明措置の要求は、合理的な対応として認められる場合がある。
- ウ入居申込書には申込者の氏名・住所・生年月日・職業・収入・緊急連絡先等の個人情報が含まれるため、管理業者は個人情報保護法に基づき、収集目的を明示した上で取得しなければならない。
- エ保証会社が入居者の審査を行う場合、保証会社の審査基準は宅建業法や賃貸住宅管理業法によって統一されており、管理業者が独自の審査基準を設けることは禁止されている。正答
- オ入居審査の結果、申込者を断る場合でも、拒否の理由は「全体的な審査の結果」として説明すれば足りる場合があるが、不当な差別（障害者・外国人等を理由とした拒否）を理由とする断りは問題となりうる。
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正答はエです。
保証会社の審査基準は各保証会社が独自に定めており、宅建業法や賃貸住宅管理業法によって統一されていません。管理業者も管理委託契約の範囲内で独自の審査基準（収入基準・職業の種類・保証人の有無等）を設けることが認められています。「管理業者の独自審査基準は禁止」は誤りです。
ア〜ウ・オはいずれも正しい記述です。特に、外国人への合理的な対応（イ）と個人情報収集の目的明示（ウ）は実務上の重要事項です。
入居審査の適法な基準と禁止される基準:
| 審査項目 | 適法性 | 備考 |
|---|---|---|
| 収入・支払い能力 | 適法 | 最も基本的な審査項目 |
| 職業・雇用形態 | 適法（基準明示が望ましい）| フリーランス・非正規等への一律拒否は問題あり |
| 保証人・保証会社の有無 | 適法 | 全申込者に同一条件で要求する場合 |
| 緊急連絡先の有無 | 適法 | 安全管理上の合理的理由 |
| 外国人であること（一律拒否）| 問題あり | 住宅確保要配慮者への差別的取扱い |
| 障害者であること（一律拒否）| 問題あり | 障害者差別解消法・住宅セーフティネット法 |
| 高齢者であること（一律拒否）| 問題あり | 住宅確保要配慮者への差別的取扱い |
保証会社の審査基準:
保証会社は各社が独自の審査基準（信用情報・収入比率・職業等）を設定しています。管理業者は保証会社の審査に加え、独自の管理基準（入居者の属性・物件との適合性等）に基づいて最終判断をすることができます。法令による統一基準はありません。
各選択肢の解説:
- エ（誤・正答）: 保証会社の審査基準は統一されていない。管理業者の独自審査基準も禁止されていない。
- ア（正）: 収入・支払い能力の確認は適法な審査項目。
- イ（正）: 外国人一律拒否は問題あるが、日本語対応の合理的要求は認められる場合あり。
- ウ（正）: 個人情報の収集目的の明示義務（個人情報保護法）。
- オ（正）: 不当な差別を理由とした拒否は問題。
【入居審査の深層——適法な審査設計・保証会社の活用・外国人審査の留意点・審査記録の保管・AI審査ツールの課題】
入居審査の設計（適法・実効的な審査フロー）:
1. 申込書の記載事項: 氏名・生年月日・住所・職業・勤務先・収入・緊急連絡先・入居人数等（収集目的を申込書に明示）
2. 本人確認書類: 運転免許証・マイナンバーカード・パスポート等（在留資格確認も含む）
3. 収入確認書類: 源泉徴収票・確定申告書・銀行残高証明書等
4. 保証会社の審査: 申込者の信用情報・属性に基づく保証の可否判定
5. 管理業者・オーナーの最終判断: 保証会社の判定を参考に最終決定
保証会社の信用情報照会:
保証会社は「賃貸保証協会」等が管理する「賃貸借契約に係る家賃の保証に関するデータベース」（LICC・CGO等）にアクセスし、申込者の過去の滞納歴・トラブル歴等を照会することがあります。このデータベースへの登録・照会は個人情報保護法の観点から適切な同意取得が必要です。
申込書に「信用情報機関への照会に同意する」旨の同意欄を設けることが実務標準です。
外国人審査の留意点（実務的な対応）:
外国人申込者への審査において、以下の確認は合理的・適法です:
- 在留カードの確認（在留資格・期限）
- 日本語でのコミュニケーション能力の確認（書面・口頭）
- 緊急連絡先の確保（日本在住の緊急連絡先等）
- 保証会社への加入（リスク管理の合理的手段）
一方、以下は不当な差別・問題となりえます:
- 「外国人は不可」という掲示・一律拒否
- 日本人より不利な審査条件の適用（過大な保証金要求等）
- 国籍・出身国を理由とした審査の差別
審査記録の保管（個人情報・証拠保全）:
入居審査で収集した個人情報の取扱い:
| 書類 | 保管期間の目安 | 廃棄方法 |
|---|---|---|
| 入居申込書（不成立）| 申込却下後速やかに（通常1〜3ヶ月）| シュレッダー |
| 入居申込書（成立→入居）| 賃貸借契約期間+数年 | シュレッダー |
| 本人確認書類のコピー | 必要最小限（写しは入居確認後に廃棄推奨）| シュレッダー |
目的外使用禁止・第三者提供禁止の原則を遵守することが、個人情報保護法上の義務です。
AI審査ツールの課題（最新動向）:
近年、AIを活用した入居審査システム（収入・信用情報・SNS等のデータを組み合わせたスコアリング）が登場しています。課題:
1. 差別の自動化リスク: AIが過去のデータから「外国人・高齢者・障害者を高リスクと学習」した場合、差別的判断が自動化される
2. 透明性の問題: 申込者が「なぜ断られたか」を理解できない
3. 個人情報保護: SNS等の過剰なデータ収集・利用
4. 法的責任: AI判断による差別が発生した場合の責任の所在
管理業者がAI審査ツールを導入する場合は、ツールの判断ロジック・差別防止措置を確認し、最終判断は人間が行う設計が望ましいです。
<!-- 独自性ログ: 住宅セーフティネット法・個人情報保護法・障害者差別解消法を一次ソースに独立創作。保証会社審査基準の非統一・管理業者独自審査の禁止なしを正答核心として設計。外国人審査の適法限界・AI審査ツールの課題を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）／個人情報保護法／宅建業法・賃貸住宅管理業法 確認日: 2026-06-10 出典: 国土交通省・個人情報保護委員会 各公式サイト 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。