賃管士 管理実務 問84｜「宅地建物取引業」の定義——宅建業法2条2号の行為類型と自ら貸借の除外

正答はオです。

宅建業法2条2号は、宅地建物取引業を「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と定めています。交換も、売買・交換・貸借の代理も含まれるので、「売買と貸借の媒介に限られる」とするオは誤りです。

ア〜エは2条2号の定義に沿った正しい記述です。特にイ（自ら貸借は含まれない）とウ（自ら売買は含まれる）の違いが重要です。

2条2号の行為類型:

いずれも「業として行うもの」に限られます。宅地建物取引業を営むには免許が必要で（3条1項）、免許を受けない者は宅地建物取引業を営んではなりません（12条1項）。

各選択肢:

• オ（誤・正答）: 交換、及び売買・交換・貸借の代理も2条2号に含まれる。
• ア（正）: 2条2号の文言どおり。
• イ（正）: 自ら貸借は列挙されていない。
• ウ（正）: 自ら当事者として行う売買も「売買」に含まれる。
• エ（正）: 貸借の媒介を業として行えば宅建業に当たり、免許が必要。

【2条2号の文言を分解して当てはめる】

1. 条文の構造

2条2号は「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。）の売買若しくは交換」と「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介」を並べ、それを「業として行うもの」としています。前半は自ら当事者となる取引、後半は他人の取引の代理・媒介です。前半に「貸借」が入っていないことが、自ら貸借が宅建業に当たらない理由です。

2. 自ら貸借と自ら売買の違い

オーナーが自分の賃貸住宅を入居者に貸すことは、戸数が多く継続的であっても、2条2号の行為に当たりません。これに対し、自分の土地や建物を自ら売主として売る行為は「売買」に含まれ、業として行えば宅建業に当たります。賃貸経営をしているオーナーが所有物件の売却を繰り返す場面では、この違いが問題になります。

3. 管理業者と媒介・代理

賃貸住宅管理業者がオーナーから委託を受けて、入居者との賃貸借契約の締結を媒介し、あるいはオーナーを代理して契約を締結することを業として行う場合、他人の貸借の媒介・代理として宅建業に当たります。宅建業を営もうとする者は国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならず（3条1項）、免許を受けずに営むことは禁止されています（12条1項）。賃貸住宅管理業の登録だけでは足りません。

4. サブリースとの関係

サブリース事業者（特定転貸事業者）がオーナーから借り上げた住宅を入居者に転貸するときは、サブリース事業者自身が転貸人（貸主）として契約の当事者となるため、自ら貸借に当たり、2条2号の行為には当たりません。一方、入居者の募集をほかの宅建業者に依頼すれば、その宅建業者が行う媒介には宅建業法が適用されます。

5. 「業として行う」

2条2号の行為に当たっても、宅建業となるのは「業として行うもの」に限られます。どのような場合に「業として」に当たるかは条文に具体的な基準が書かれていないため、個別の事情に即して判断されます。本問のように、まず行為の類型が2条2号に含まれるかを確かめることが出発点です。