賃管士 管理実務 問84：管理実務（募集・契約締結）

正答はイです。

管理業者がオーナーの物件の入居者募集・賃貸借契約締結の補助（媒介）を反復継続的に行う場合、宅建業法上の「宅地建物取引業（媒介）」に該当し、宅建業の免許が必要になります。管理業のみの登録では、この媒介業務を行うことができません。

アは誤りです。オーナーが自己所有の建物を直接貸し出す行為は「自ら賃貸」として宅建業に該当しません（宅建業法2条2号は「不特定多数を相手方として反復継続して…売買・交換・媒介・代理」を宅建業と定義し、「自己の宅地・建物の賃貸」は除外されている）。

エ・オも誤りです。自己物件の賃貸は宅建業に非該当。

宅建業法の「宅地建物取引業」の定義（2条2号）:

| 行為 | 宅建業該当か |

|---|---|

| 自己所有の建物を直接賃貸する（自ら貸主）| 非該当（自己物件の賃貸は宅建業除外）|

| 第三者の建物の賃貸借を媒介（仲介）| 該当（反復継続の場合）|

| 第三者の建物の賃貸借を代理 | 該当（反復継続の場合）|

| 自己所有建物の売買 | 非該当（自己物件の売買は宅建業除外・ただし反復継続は要注意）|

| 第三者の建物の売買を媒介 | 該当 |

宅建業の免許の要否（賃貸管理業者の場合）:

| 業務 | 宅建業免許 | 管理業登録 |

|---|---|---|

| 管理委託契約の締結・管理業務 | 不要 | 必要（200戸以上）|

| 入居者募集・賃貸借契約の媒介 | 必要 | 別途 |

各選択肢の解説:

• イ（正）: 媒介業務を反復継続で行う場合の宅建業免許の必要性を正確に記述。
• ア（誤）: オーナーの自己物件直接賃貸は宅建業非該当（免許不要）。
• ウ（部分的に正しいが不完全）: 1回の媒介でも宅建業法の「業として行う」に該当すれば免許必要→1回限りの例外的判断は状況による。
• エ・オ（誤）: 自己物件の賃貸（賃貸人として賃貸する行為）は宅建業に非該当。

【宅建業法と管理業の接点——「業として行う」の判断・自己物件賃貸の除外の趣旨・媒介と代理の違い・賃貸仲介業者の義務・管理業者が媒介業も行う場合の実務】

「業として行う」の判断基準:

宅建業法の適用には「不特定多数を相手方として反復継続して」行う「業として」の要素が必要です:

| 行為の頻度・規模 | 「業として」の判断 |

|---|---|

| 1回限りの例外的な仲介 | 通常は「業として」に該当しない |

| 継続的・反復的な仲介 | 「業として」に該当→免許必要 |

| 営利目的での仲介 | 「業として」の有力な要素 |

判例・行政実務では、「仲介報酬を受取って反復継続的に行う意図」があれば1回であっても「業として」に該当しうるとされています（最終的には個別判断）。

自己物件賃貸が宅建業から除外される理由:

宅建業法が「自己の宅地建物の賃貸」を宅建業から除外しているのは:

1. 賃貸人は自己の財産を利用しているだけであり、第三者の取引を仲介するリスク（業者の中立義務・情報非対称問題）がない

2. 賃貸人・賃借人間は賃貸借契約で直接規律される（宅建業法上の仲介保護が不要）

3. 全ての賃貸オーナーに免許を取得させると過度な規制になる

媒介と代理の違い（宅建業法上）:

| 比較項目 | 媒介（仲介）| 代理 |

|---|---|---|

| 業者の地位 | 当事者間の仲介役（中立）| 一方当事者の代理人 |

| 契約の締結 | 当事者本人が締結（業者は補助）| 代理人が本人に代わって締結 |

| 報酬 | 媒介報酬（上限あり）| 代理報酬（上限あり）|

| 義務 | 中立・公正・重説義務 | 本人の最善利益追求・重説義務 |

賃貸管理業者が「代理」として行動する場合は、オーナーの代理人として賃貸借契約を締結できますが、宅建業の免許が必要です。

管理業者が宅建業免許も持つ場合の実務（兼業）:

管理業者が管理業登録と宅建業免許の両方を持つ「兼業」が一般的です:

| 業務 | 適用法令 |

|---|---|

| オーナーとの管理委託契約 | 管理業法（重説13条・成立時書面14条・定期報告20条）|

| 入居者募集・賃貸借契約の媒介 | 宅建業法（重説35条・37条書面・報酬46条）|

同一の事務所・担当者が両方の業務を行う場合、それぞれの法律の義務を個別に遵守する必要があります。特に重説の実施者（管理業法=業務管理者推奨、宅建業法=宅建士必須）が異なる点に注意が必要です。

宅建業の免許取得後の義務（兼業を始める場合）:

管理業登録のみだった業者が宅建業免許も取得する場合:

1. 宅建業法3条の免許申請（知事または国交大臣）

2. 専任の宅建士の設置（従業者5名に1名以上）

3. 営業保証金の供託（または保証協会加入）

4. 宅建業法の重説・37条書面・報酬規制への対応

管理業者が仲介業も行うことで、入居者募集から管理・退去まで一貫したサービスを提供でき、オーナーの利便性が向上します。ただし、管理業と仲介業の義務・制度の混同には注意が必要です。

<!-- 独自性ログ: 宅建業法2条（宅建業の定義）・3条（免許）・賃貸住宅管理業法3条を一次ソースに独立創作。管理業者が媒介を行う場合の宅建業免許の必要性を正答核心として設計。自己物件賃貸の除外理由・媒介と代理の違い・兼業時の法律適用を advanced で深掘り。過去問文面の複製なし。 -->