賃管士 建築・設備 問36建物管理・建築基準法

正答（誤っているもの）はエです。

建築基準法12条の定期調査・報告義務に違反した場合、罰則が設けられています。「行政指導にとどまる」とするエは誤りです。定期報告をしない、または虚偽の報告をした者は、100万円以下の罰金の対象です（建築基準法101条1項2号）。

ア・イ・ウ・オは正しい記述です。有資格者による定期調査（ア）、共同住宅等も対象（イ）、外壁タイルの確認（ウ）、頻度の規定（オ）はいずれも正しい内容です。

建築基準法12条の定期調査・報告制度:

エが誤りの理由:

建築基準法101条1項2号は、12条1項・3項の報告をせず、または虚偽の報告をした者を100万円以下の罰金に処すると定めています。「行政指導のみ・罰則なし」という記述は誤りです。

各選択肢:

• ア（正）: 定期調査の有資格者（一級・二級建築士・建築物調査員＝12条1項）を正確に記述。
• イ（正）: 共同住宅等も対象に含まれることを正確に記述。
• ウ（正）: 外壁タイルの浮き・ひび割れが調査項目であることを正確に記述。
• エ（誤・正答）: 報告義務違反に罰則あり（行政指導のみでない）。
• オ（正）: 報告頻度が法令で定められていることを正確に記述。

【12条報告の詳細・対象建築物の種類・外壁調査の方法・落下事故と管理責任・賃貸管理業者の義務】

1. 建築基準法12条報告制度の概要

建築基準法12条は、6条1項1号の特殊建築物のうち政令で定めるもの（劇場・映画館・百貨店・ホテル・病院等）と、特定行政庁が指定する特定建築物（共同住宅等）、それらの建築設備・昇降機等について、定期的に専門家が調査・検査し特定行政庁に報告することを義務付けています。

目的：建物の経年劣化・設備の故障等による事故（外壁落下・エレベーター事故・避難設備の不備等）を予防するため、定期的な調査・報告によって安全の確認と早期発見を実現する。

2. 対象建築物の種類（主なもの）

共同住宅（賃貸マンション・分譲マンション）も、所在地の特定行政庁が指定していれば定期報告の対象になります（イが正しい理由）。

3. 定期調査の内容（主な確認項目）

建築物の定期調査では以下を確認します:

• 外壁の仕上げ・外装材: タイルの浮き・ひび割れ・欠損（打診調査・目視）
• 屋根・防水: 防水層の劣化・亀裂・雨漏りの跡
• 階段・廊下: 手すりの破損・段差・床面の劣化
• 避難施設（廊下・非常口・避難器具）: 障害物・施錠状態・破損
• 建築設備（換気・排煙・非常用照明等）: 動作確認

外壁タイルの浮き・ひび割れは、落下事故（人身事故・車両被害）のリスクがあるため特に重要な調査項目です（ウが正しい）。

4. 外壁調査の方法と技術

外壁タイルの浮き・ひび割れの確認方法:

近年はドローン・赤外線カメラによる非接触調査が普及し、外壁調査コストが低下しています。

5. 外壁落下事故と管理責任

外壁タイルが落下して通行人に被害が生じた場合:

• 民法717条（土地工作物責任）: 建物の設置・保存の瑕疵による損害→所有者が賠償責任
• 定期報告を怠った場合: 「適切な点検・管理を怠った」として過失責任の根拠になる
• 賃貸管理会社の責任: 管理委託を受けている場合、適切な点検・報告を怠ったことで損害賠償責任を問われる可能性

管理会社として定期報告の対象建物かどうか確認し、必要な場合は有資格者による定期調査の手配とオーナーへの報告が重要な義務です。

6. 罰則の詳細（エが誤りの理由）

建築基準法101条1項2号:

• 12条1項・3項の報告をしない、または虚偽の報告をした→100万円以下の罰金

「行政指導のみ・罰則なし」は誤りです。ただし実際には指導→督促→罰則という段階的な対応が多く、即時罰則適用のケースは少ないですが、法的根拠として罰則規定は存在します。