賃管士 民法 問12｜賃貸借の更新

正答はウです。

民法619条の黙示の更新で更新後の賃貸借は「期間の定めのない賃貸借」となります（オが正しく、ウが誤り）。原契約と同一の期間で更新されるわけではありません。

たとえば2年契約の賃貸借が黙示の更新で継続した場合、更新後は「2年契約」ではなく「期間の定めなし」となります。期間の定めのない賃貸借になると、どちらの当事者もいつでも解約申し入れができるようになります（民法617条1項2号：建物は3か月。ただし建物の賃貸人からの申入れは借地借家法27条1項で6か月・正当事由も必要）。

アとイは黙示の更新（更新の推定）の要件の正確な説明です。エも619条2項の通り正しい記述です。

民法619条（黙示の更新）の構造:

619条と借地借家法26条（法定更新）との比較:

各選択肢の整理:

• ア（正）: 619条1項前段の規定通り。
• イ（正）: 「合意がなくても事実状態から更新を推定」という黙示の更新の本質。
• ウ（誤）: 619条1項前段は「従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する」とし、後段で「各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる」と定めるため、更新後は期間の定めのない賃貸借として扱われる（原契約の期間が再現されるわけではない）。
• エ（正）: 619条2項本文「従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する」、同項ただし書「第六百二十二条の二第一項に規定する敷金については、この限りでない」の通り。
• オ（正）: 619条1項後段（617条による解約申入れ）により、期間の定めのない賃貸借として扱われる。

【黙示の更新と建物賃貸借—法定更新・合意更新・黙示更新の3類型の整理】

建物（住宅）の賃貸借では、更新に関して民法619条（黙示の更新）と借地借家法26条（法定更新）が競合的に適用される場面があります。実務では「この状況はどの更新根拠に基づくか」の判断が必要です。

3類型の比較（建物賃貸借の場合）:

建物の賃貸借では法定更新（借地借家法26条）が民法619条に優先して適用されます。したがって建物賃貸借における「更新」の主要な法的根拠は借地借家法26条であり、民法619条は建物以外（土地・動産等）の賃貸借に主に適用されます。ただし、借地借家法26条の要件を満たさない場合（例：借地借家法の適用外の場合）に民法619条が適用される余地があります。

保証人の問題（619条2項・最高裁判例との関係）:

619条2項本文は「従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する」と定めており（敷金は除く：同項ただし書）、民法の黙示の更新では保証も原則として消滅します。

一方、期間の定めのある建物賃貸借の保証について、判例（最判平成9.11.13）は、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人は更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負うとしています（建物賃貸借は長期間の存続が予定された継続的な契約であるため）。R2改正で導入された個人根保証の極度額規制（民法465条の2）も、賃貸借の更新局面における保証人の責任範囲の問題と関連します（元本確定事由（465条の4）が更新により生じるか等）。

「期間の定めなし」になることの実務的意味:

黙示の更新で「期間の定めのない賃貸借」になった場合：

• 賃借人側から解約申入れ: 建物賃貸借の場合、民法617条1項2号により申入れから3か月で終了（正当事由は不要）
• 賃貸人側から解約申入れ: 借地借家法27条1項により申入れから6か月で終了＋正当事由（借地借家法28条）が必要

「定めなし」になっても賃借人保護（正当事由制度）はそのまま維持されます。

実務上、期間満了前に更新の申し入れ・確認を行わないと「気づいたら黙示の更新で期間の定めなしの契約になっていた」という状態が起きます。管理会社の更新業務は、期間満了の約3〜6ヶ月前から更新の確認を行い、合意更新または終了の意思を明確にすることで、このような問題を防ぎます。

根拠: 民法619条（e-Gov 法令検索）、借地借家法26条・27条・28条（e-Gov 法令検索）。確認日2026-06-10。