賃管士 民法 問21：民法（敷金・原状回復）

正答はd（アとイとウとエ）です。

オが誤りです。タバコのヤニ汚れは「通常の使用を超える」使用による汚損として、賃借人の負担とされています。喫煙禁止特約がある場合は特約違反として当然賃借人負担ですが、喫煙可の物件でも過度のヤニ汚れは通常損耗を超えると判断されます。

アからエはいずれも国交省ガイドラインに基づく「通常損耗として賃貸人負担」の正確な記述です。特にイのクロス6年年耐用年数は頻出知識です。

国交省ガイドラインによる通常損耗の具体例（抜粋）:

| 状況 | ガイドラインの位置づけ | 負担者 |

|---|---|---|

| クロスの自然な変色・黒ずみ | 通常損耗・経年変化 | 賃貸人 |

| 家具設置による床の凹み | 通常損耗 | 賃貸人 |

| テレビ・冷蔵庫の背面の壁の黒ずみ（電気ヤケ） | 通常損耗 | 賃貸人 |

| 日照による畳・クロスの変色 | 経年変化 | 賃貸人 |

| エアコン設置に伴う壁の穴（標準的な2穴程度） | 賃貸人の同意がある場合・通常損耗の範囲 | 賃貸人 |

| タバコのヤニ・臭い（クロス変色） | 通常の使用を超える | 賃借人 |

| ペット飼育による壁・床の傷 | 用法違反・賃借人の責 | 賃借人 |

クロスの耐用年数と残存価値計算（ガイドライン別表2）:

クロスの耐用年数目安は6年年。6年経過後の残存価値は1円（実質ゼロ）。

→ 6年以上居住した場合、クロスの損傷が通常使用の範囲を超えていても、賃借人が負担できる原状回復費用は極めて少額になる（クロスの交換工事自体は行わなければならないが、費用負担は1円相当）。

各選択肢の整理:

• ア（正）: クロスの経年変化による変色→通常損耗・賃貸人負担
• イ（正）: 6年年耐用年数・6年以上居住での残存価値1円→賃借人の費用負担は実質ゼロ
• ウ（正）: 家具の設置は通常の生活行為→凹みは通常損耗・賃貸人負担
• エ（正）: 賃貸人同意のあるエアコン設置痕は通常損耗の範囲
• オ（誤）: ヤニ汚れは通常使用を超える損耗→賃借人負担。「喫煙禁止特約の有無にかかわらず通常損耗」は誤り。

【原状回復費用の計算実務—経過年数による減価補正の具体的計算方法】

ガイドラインの別表2では「経過年数による賃借人の負担割合」の考え方を示しています。基本的な計算式は以下の通りです。

賃借人が負担する原状回復費用の計算式:

```

賃借人負担額 = 損傷部分の修繕費用 × 賃借人の故意・過失分割合 × 残存価値割合

```

残存価値割合（クロス・耐用年数6年の場合）:

• 1年経過：残存価値 約83%（=(6-1)/6）
• 3年経過：残存価値 約50%（=(6-3)/6）
• 6年経過：残存価値 約0%（=1円相当）
• 6年超：残存価値は1円

具体的な計算例（賃借人が5年居住後に故意でクロスを汚損した場合）:

• クロス張替え費用：10万円（全面積）
• 居住5年の残存価値：約17%（=(6-5)/6≈0.17）
• 賃借人負担額：10万円 × 1.0（故意・全責任） × 0.17 ≈ 1.7万円

→ 6年居住後なら残存価値1円（実質ゼロ）のため、賃借人の費用負担はほぼなし。

「クロスの張替えは全面か部分か」問題:

ガイドラインでは「毀損箇所の部分補修が原則」ですが、部分補修では色・柄が合わない場合に全面張替えを求めるケースがあります。この場合：

• 部分補修費用のみが賃借人負担の範囲（張替え全体のコストを部屋全体に按分することは原則できない）
• ただし、経緯・損傷の程度によっては全面補修の必要性が認められる場合もある（判例・調停例）

フローリングの場合（耐用年数が木造22年・フローリングは部分補修が難しい）:

フローリングは「部分補修」が技術的に難しい（色・材質が合わない）ため、「部屋全体のフローリング張替え」を求めるオーナーと「損傷した1枚のみ」を主張する賃借人で争いになります。

ガイドラインでは「フローリングは損傷した箇所に限って補修」を原則としていますが、補修が色・素材的に困難な場合は「1K・1R等の小さな部屋では全体的な貼替えが必要となる場合もある」という記述もあります。

管理会社の適切な立会確認のポイント（退去時）:

1. 損傷箇所の写真記録: 退去立会時に全損傷箇所を写真記録（入居時写真と比較）

2. 通常損耗かどうかの判断: 「これは通常損耗ですね」「これは故意・過失の損傷です」を入居者と確認しながら記録

3. 経過年数の確認: 入居開始日から退去日までの年数を確認し、耐用年数との比較で残存価値を計算

4. 入居者への説明: ガイドラインに基づく計算方法を入居者に説明し、理解・同意を得る

5. 費用の見積もり: 業者の見積もりを基に、賃借人負担分と賃貸人負担分を明示した精算書を作成

退去立会確認書に入居者の署名をもらうことが、後のトラブル防止に最も効果的です。

根拠: 民法621条（e-Gov 法令検索）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（H23再改訂版）別表1・別表2。

一次数値: KEIKA_NENSUU_CROSS=6（国交省ガイドライン別表2）出典: 国土交通省、確認日2026-06-10。