賃管士 民法 問28｜敷金から原状回復費用を控除する流れ

正答はオです。

敷金から控除できる費用は「賃借人の責に帰すべき原状回復費用」と「未払賃料等の債務」に限られます。通常損耗・経年変化は賃貸人負担であり、これらを敷金から控除することはできません。

アは「義務付けられている」という点が誤りです（義務ではなく実務上の慣行）。

ウは誤りで、敷金の返還義務は賃貸借が終了し、かつ賃借物の返還（明渡し）を受けたときに生じます（622条の2第1項1号）。

エは誤りです。敷金以上に修繕費用がかかった場合（敷金ゼロ以上の損傷）、賃貸人は賃借人に差額を請求できます。

イは誤りです。敷金は担保金であり「保管・運用して利息付き返還」という義務はありません（定期預金の利息付き返還等の規定はない）。

敷金精算の基本フロー:

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 明渡し前の精算書発行・サイン取得は「実務上の慣行」であり法的義務ではない。
• オ（正）: 622条の2の担保範囲（賃料債務等の賃貸借に基づく債務）と民法621条の原状回復義務（賃借人の責に帰すべき損傷）の両方を合わせた記述として適切。
• ウ（誤）: 敷金の返還義務は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」に生じる（622条の2第1項1号）。明渡し前に返還する義務はない。
• エ（誤）: 修繕費用が敷金を超えた場合（敷金がゼロになっても費用が残る）、賃貸人は差額を賃借人に請求できる。
• イ（誤）: 敷金に利息付き返還義務はない（民事法定利率での利息計算は不要）。

【敷金精算トラブルの実態と管理会社の責任—ADR・訴訟での実務対応】

敷金精算は国民生活センターへの住宅関連相談の中で毎年上位に位置するトラブル事案です。管理会社がどのように関与し、どのような責任を負うかを整理します。

敷金精算トラブルの主な類型:

1. 通常損耗の不当請求: 賃貸人（または管理会社）が通常損耗をすべて賃借人負担として請求→賃借人が「不当請求だ」と主張

2. 証拠不足による争い: 入居時の現状確認書がない・写真記録がない→損傷の「入居前から」「入居後」の区分ができない

3. 特約の理解不足: 賃借人が特約（ハウスクリーニング費用等）を知らずに高額請求を受けたと主張

4. 精算の遅延: 明渡し後1ヶ月以上経過しても精算書・残額返還がない

管理会社の責任の法的構造:

管理会社は賃貸人（オーナー）から管理を受託しており、精算業務を代行します。精算に関して管理会社が不当行為をした場合：

• オーナーへの責任: 受任者（管理会社）の善管注意義務違反として損害賠償（民法644条・管理受託契約）
• 入居者への責任: 不法行為（民法709条）または不当利得（民法703条）の可能性
• 行政責任: 賃貸住宅管理業法違反として業務改善命令・業務停止命令（業法22〜24条）

ADR（裁判外紛争解決）の活用:

少額の敷金返還問題は以下のADRが有効です：

差額請求（敷金以上の修繕費用）の問題:

修繕費用が敷金額を超えた場合（例：敷金10万円・修繕費用25万円→差額15万円を賃借人に請求）、賃貸人は差額の支払いを求めることができます。

この場合の請求方法：

1. 書面による請求（内容証明郵便で具体的な費用内訳・根拠を明示）

2. 賃借人が任意に支払わない場合：少額訴訟・通常訴訟

ただし、差額請求の成立には「ガイドラインに基づく合理的な費用計算」「賃借人の責に帰すべき損傷であることの立証」が必要です。過剰・不当な費用計算に基づく差額請求は認められない可能性があります。

敷金精算書の標準的な記載事項（実務）:

精算書には少なくとも以下を記載することが実務上のベストプラクティスです：

• 退去日・物件情報
• 預かり敷金の金額
• 控除項目（損傷箇所・費用・負担割合）
• 未払賃料等の控除
• 返還金額（または差額請求額）
• 振込先（返還の場合）・支払期限（差額請求の場合）
• 管理会社・オーナーの署名

根拠: 民法622条の2・644条（e-Gov 法令検索）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（H23）。確認日2026-06-10。