賃管士 借地借家法 問30｜借地借家法36条2項——承継前の賃貸借関係に基づく債権債務の帰属

正答はオです。

借地借家法36条2項は「前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属する」と定めています。「前項本文の場合」、つまり1項本文により同居者が承継する場合（相続人なしに死亡し、同居者が反対の意思を表示しなかった場合）には当然に適用され、賃貸人の承諾を要件とはしていません。オは「賃貸人があらかじめ承諾した場合に限られる」としており条文にない要件を付け加えているため誤りです。

ア〜エは36条2項の条文どおり、又はその論理的帰結として正しい記述です。

36条2項（債権債務の帰属）の整理:

各選択肢の整理:

• ア（正）: 36条2項の条文どおり。承継前の債権債務も承継者に帰属する。
• イ（正）: 「賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務」は敷金に限らず未払賃料債務等も含む。
• ウ（正）: 2項は「前項本文の場合」に適用される。同居者が反対の意思を表示して承継が生じなかった場合には出番がない。
• エ（正）: アの帰結として、賃貸人は承継した同居者に未払賃料を請求できる。
• オ（誤・正答）: 2項の適用に賃貸人の承諾は要件とされていない。

【36条2項が「承継前の債権債務」まで承継させる趣旨】

借地借家法36条1項本文は、居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合に、一定の同居者が「建物の賃借人の権利義務を承継する」と定めています。ここでいう「権利義務の承継」は、将来に向けての賃借人としての地位（賃料支払義務・使用収益権等）を取得するだけでなく、2項により、承継が生じた時点で既に発生していた賃貸借関係上の債権・債務も含めて承継者に帰属させる構造になっています。

2項の条文とその機能:

36条2項は「前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属する」と定めます。ここでいう「前項本文の場合」とは、1項本文の要件（相続人なしに死亡し、同居者が権利義務を承継すること）が満たされた場合を指し、同居者が1項ただし書により一月以内に反対の意思を表示して承継を免れた場合には、そもそも権利義務の承継自体が生じないため2項の出番もありません。

「建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務」という文言は、敷金の返還請求権・預託義務に限定されず、死亡した賃借人が生前に滞納していた賃料債務、逆に賃貸人に対して有していた必要費・有益費の償還請求権なども広く含みます。これにより、承継した同居者は、死亡した賃借人の生前の賃貸借関係をそのまま引き継ぐ形になります。

賃貸人の承諾を要件としない理由:

1項本文の承継自体が、賃貸人の承諾を要件とせず、同居者が反対の意思を表示しない限り当然に生じる制度です。2項の債権債務の帰属も、この1項本文の承継に付随する効果として定められたもので、賃貸人の承諾を要件とする文言は1項にも2項にもありません。

実務上の意味（未払賃料と敷金への当てはめ）:

賃借人の死亡前に未払賃料があった場合、その未払賃料債務は承継者である同居者に承継されるため、賃貸人は承継後の同居者に対して未払分の支払を請求できます。一方、賃借人が生前に賃貸人へ預託していた敷金の返還請求権（賃貸借終了時に発生する権利）についても、承継者である同居者が賃借人としての地位を引き継ぐ以上、賃貸借終了時にはその同居者が敷金返還請求権を有する当事者となります。管理会社としては、36条による承継が生じた場合、未払賃料の有無・敷金の預り状況を整理したうえで、新たな賃借人（承継した同居者）との間で賃貸借関係を継続する実務対応が求められます。

根拠: 借地借家法36条（e-Gov 法令検索）。確認日2026-09-30。