賃管士 借地借家法 問29民法・借地借家法

正答はイです。

賃料の供託（法務局への賃料の預け入れ）は、賃貸人が賃料の受取りを拒否した場合（受領拒絶）、賃貸人が誰かわからない場合（債権者不確知）、または受け取れない状態の場合（受領不能）に認められます（民法494条）。供託を正当に行えば、賃料支払義務を免れ、滞納として解除されるリスクを回避できます。イが正しい記述です。

アは誤りで、実際に供託しなければ支払義務は消滅しません。ウは供託所の管轄についての記述で、賃借物件の所在地を管轄する供託所が一般的ですが、厳密には「債務の履行地」を管轄する供託所です。エは誤りで、有効な供託の効力が遡及して消えることはありません。

賃料供託の根拠と要件（民法494条）:

供託の効果:

有効な供託が行われた時点で、賃借人の賃料支払義務は消滅します（民法494条1項後段「弁済者が供託をした時に、その債権は、消滅する」）。供託の要件（弁済の提供と受領拒絶など）を満たしていたかは、賃貸人が争えば最終的に裁判で判断されます。

各選択肢:

• ア（誤）: 実際に供託しなければ義務消滅なし。単なる「拒否の主張」は不十分。
• イ（正）: 受領拒絶・債権者不確知・受領不能の3原因を正確に列挙。
• ウ（誤）: 供託は「債務の履行地の供託所」にしなければならない（民法495条1項）。「賃借物件所在地に限る」は不正確（通常は一致するが厳密には別要件）。
• エ（誤）: 有効な供託の効力は消滅しない。一度有効に行われた供託は賃貸人が後から受取りを再開しても遡及して無効にはならない。
• オ（誤）: 有効な供託があれば解除原因（賃料不払い）が存在しないため、解除通告は効力を生じない。「通告が到達した時点で解除される」は誤り。

【賃料供託の詳細手続・受領拒絶の具体的場面・供託の有効性争いの実務・供託と解除の関係】

1. 供託制度の意義

民法494条の供託は「債務者が債務の目的物を供託所に寄託することにより、債務を消滅させる制度」です。賃料支払いの場面では、賃貸人が受取りを拒否したり不明になったりした場合に、賃借人が賃料を供託することで「賃料を支払った」と扱われ、滞納リスクを回避します。

2. 受領拒絶の具体的場面

賃貸借で受領拒絶が問題になる典型的場面:

• 賃貸人が「賃料が低すぎる」として増額要求中に受取りを拒否
• サブリース契約で特定転貸事業者が賃料を支払わず家主への支払いを拒否
• オーナーチェンジの通知なく新旧どちらに払えばよいかわからない
• 相続が発生し誰が賃貸人かわからない（債権者不確知）

3. 供託の手続（実際の流れ）

1. 供託書の作成（供託原因・被供託者（賃貸人）・供託金額を記載）

2. 供託物（金銭）を供託所（法務局）に持参または振込

3. 供託受理→供託通知書が発行される

4. 被供託者（賃貸人）への通知（供託者は遅滞なく債権者に供託の通知をしなければならない：民法495条3項）

5. 供託の効力：供託完了時に賃借人の支払義務消滅

4. 供託所の管轄

民法495条1項は、供託は「債務の履行地の供託所にしなければならない」と定めています。賃貸借の賃料は「賃貸人の住所地」を履行地とするのが原則（民法484条・持参債務）ですが、当事者間に特約がある場合はそれに従います。実務上は物件所在地の法務局が多いですが、ウの「賃借物件所在地に限る」という記述は厳密には不正確（履行地が異なる場合があるため）。

5. 供託の有効性と解除の関係

賃貸人が「供託は無効だ」と主張して契約解除を通告した場合の処理:

供託の有効性は事後的に裁判で判断されます。賃借人としては供託が有効であることを主張し（供託書・受理通知で証明）、解除が無効であることを裁判で求めます。オが「解除通告到達で解除される」としているのは誤りです。

6. 供託後の賃貸人の選択肢

賃貸人は供託を受諾（還付請求）するか、供託無効の確認訴訟を提起するかを選択します:

• 還付請求→賃貸人が供託金を受け取る（供託を事実上受諾）
• 供託無効確認訴訟→供託の要件（受領拒絶の有無等）を争う

7. 継続的供託の実務

賃貸人が受取りを拒否し続ける場合、賃借人は毎月供託を継続する必要があります。一度の供託で以後の賃料も免除されるわけではなく、月ごとに供託する義務があります。賃料増減請求が係争中の場合は、賃借人が相当と認める額を毎月供託し続けることが実務上求められます。