賃管士 借地借家法 問33｜賃貸人の修繕義務——民法606条とR2改正・賃借人修繕権

正答はイです。

民法607条の2は令和2年改正で新設された条文で、「賃借人の修繕権」を明文化しました。賃貸人に修繕の必要性を通知したにもかかわらず相当期間内に修繕しない場合、または急迫の事情がある場合には、賃借人自らが修繕を行えます。イが正しい記述です。

アは誤りで、賃借人の故意・過失による損傷の修繕費用は賃借人が負担します（606条1項但書）。ウは誤りで、急迫の事情がある場合は事前通知なしで修繕可能です（607条の2第2号）。エは誤りで、611条1項により賃料は請求を要せず当然に減額されます。オも誤りで、全部滅失等の場合は616条の2により賃貸借は当然に終了します。

賃貸人の修繕義務とR2改正新設の賃借人修繕権:

賃借人修繕権の2つのルート（607条の2）:

1. 通知後相当期間不修繕: 賃借人が通知→賃貸人が相当期間内に修繕しない→賃借人が修繕可

2. 急迫の事情: 急迫性がある場合は通知なしで修繕可（607条の2第2号）

ウは「急迫の事情があっても事前通知必須」としている点が誤りです。

エ・オの誤り（611条・616条の2）:

オは誤りで、616条の2により賃借物の全部が滅失その他の事由で使用収益できなくなった場合、賃貸借は当然に終了します（解除の意思表示は不要）。エについては次の通りです。

R2改正後の611条は「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と定めています。請求を要せず当然に減額されるため、「請求しなければ減額されない」は誤りです。ただし減額幅をめぐって後日紛争になるリスクがあるため、実務では賃貸人との協議が望まれます。

【修繕義務の範囲・修繕費用の負担・R2改正の全体像・実務上の修繕トラブル対応】

1. 賃貸人の修繕義務の範囲

民法606条1項「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」

修繕義務が生じる範囲:

• 経年劣化・自然損耗による修繕（給湯設備の故障・雨漏り・外壁の劣化等）
• 賃貸人が修繕義務を負うのは「使用収益に必要な修繕」であり、単なる美観上の改善は含まれない

賃借人の責任範囲:

• 故意・過失による破損は賃借人が自己費用で修繕する義務を負う
• 善管注意義務違反（不適切な使用・管理）による損傷も賃借人負担

2. R2改正の位置づけ——改正前後の比較

3. 賃借人修繕権の実務的意義

607条の2の制定により、賃貸人が長期間修繕を放置した場合の対応が明確化されました。

実務フロー（賃借人が修繕権を行使するまで）:

1. 修繕の必要性を賃貸人に通知（書面が望ましい）

2. 相当期間を設定（一般的に2週間〜1ヶ月程度）

3. 相当期間内に修繕なし→賃借人が修繕実施

4. 修繕費用を賃貸人に請求（必要費の償還請求・民法608条）

急迫の事情（607条の2第2号）:

• 漏水による水漏れが進行中・設備の緊急故障等
• 事前通知なしで修繕可・費用は後日賃貸人に請求

4. 賃料減額の実務（611条）

「当然に減額」という改正後の条文は、減額を主張するために賃貸人の同意や裁判を経る必要はないことを意味します。しかし実務上:

• 一方的に減額して支払うと「賃料不払い」と評価されるリスクがある
• 安全のためには賃貸人と協議して合意した金額を支払うか、差額を供託する
• 紛争になった場合は最終的に裁判で判断される

減額の割合は「使用不能となった部分の割合」ですが、これの算定も争いになりやすく（例：エアコン故障で全室使用不能か部屋の一部機能喪失か）、実務では当事者間の交渉が先行します。

5. 必要費と有益費の区別

修繕費は必要費として、賃借人が立て替えた場合は直ちに賃貸人に償還請求できます。