管業 管理委託契約・実務 問42：管理業者の義務

管理業者には様々な禁止行為が規定されています。不当な勧誘（うそをついて契約を締結させる等）は禁止されており（適正化法79条）、管理費等を他の用途に使用することも禁止されています。短期間の流用も違反となります。不利益事実の告知省略も禁止行為です。正答はエです。

マンション管理適正化法は管理業者の禁止行為を79条〜81条に規定しています。主要な禁止行為は次のとおりです。①79条1号：管理組合に不利益となる事実を告知しないこと（不利益事実の不告知）。②79条2号：不実のことを告げる行為（虚偽説明による契約締結の勧誘）。③79条3号：断定的判断の提供（「必ず値上がりします」等）による勧誘。④80条：管理費等の目的外使用（管理財産を他の用途への流用）の禁止。⑤81条：契約締結後の管理組合への妨害行為の禁止。アの「短期間は可」は80条違反で誤り、イの「一時流用は経営判断」も80条・76条（分別管理義務）違反、ウの「不利益事実の省略」は79条1号違反です。正答はエです。

管理業者の禁止行為（適正化法79条〜81条）は消費者保護法制（消費者契約法・特定商取引法等）と重複する部分が多く、宅建業法47条（宅建業者の禁止行為）との対比でも整理できます。79条の禁止行為（不実告知・不利益事実不告知・断定的判断の提供）は消費者契約法4条（意思表示の取消し）の取消事由と重なりますが、適正化法79条は行政規制として管理業者に課される義務であり、違反した場合は行政処分（業務停止・登録取消し：83条）の対象となります。80条の管理財産の目的外使用禁止は、76条（財産分別管理義務）の実質的執行規定として機能し、横領等の不正行為に対する行政的抑止力となっています。81条（妨害行為禁止）は管理組合が他の管理業者への変更・契約解除を検討する際に管理業者が情報提供を拒否したり嫌がらせをするといった行為を想定した規定です。これらの禁止行為はすべて「管理組合との信頼関係を基礎とした委任関係」の維持を目的としており、管理業務主任者はこの規定を熟知した上で日常の業務遂行において適正な判断を行うことが求められます。また、これらの禁止行為に該当する事案は消費者問題として行政苦情申立て・裁判によっても解決が図られており、管理業者のコンプライアンス体制の構築が重要です。