管業 管理委託契約・実務 問43｜管理者等が「認定管理者等」である場合の重要事項説明の特則

同じ条件で契約を更新するときに管理者等がいれば、原則として管理業務主任者が管理者等に重要事項を説明します（72条3項本文）。ただし、その管理者等が管理計画の認定を受けた「認定管理者等」で、本人から「説明はいらない」という意思の表明があったときは、重要事項を記載した書面を渡すことで説明に代えられます（3項ただし書）。アは例外を認めていない点、ウは区分所有者等全員への書面交付（2項）を不要としている点、エは説明者を代表者としている点で誤りです。正答はイです。

72条2項は、従前と同一の条件で管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならないと定めています。同条3項本文は、この場合に管理者等が置かれているときは、管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならないとし、ただし書で「当該説明は、認定管理者等から重要事項について説明を要しない旨の意思の表明があったときは、マンション管理業者による当該認定管理者等に対する重要事項を記載した書面の交付をもって、これに代えることができる」と定めています。認定管理者等とは、管理計画の認定（5条の14）を受けた者をいいます（5条の15）。したがってイが正しい内容です。アはただし書を無視しており誤り、ウは2項の区分所有者等全員への書面交付を不要としている点で誤り、エは「管理業務主任者をして」説明させるという要件に反し誤りです。正答はイです。

72条3項ただし書は、要件と効果を正確に押さえることが大切です。①場面：従前と同一の条件での更新（2項）で、管理者等が置かれているとき（3項）に限られます。新たに契約を締結しようとするとき（1項）の説明会・説明には、このただし書はありません。②要件：相手方が「認定管理者等」であること、かつ、その認定管理者等から重要事項について説明を要しない旨の「意思の表明」があったことの2つです。認定管理者等は、計画作成都道府県知事等から管理計画の認定を受けた者（5条の15の通知の相手方）をいいます。国土交通省令で定める要件を満たせば誰でも該当するというものではなく、また管理業者の判断だけで説明を省けるわけでもありません。③効果：管理業務主任者による説明が、管理業者による認定管理者等への「重要事項を記載した書面の交付」に代わります。書面の交付自体はなくなりません。④変わらない部分：区分所有者等全員への書面交付（2項）はそのまま必要です。書面を作成するときは管理業務主任者に記名させます（5項）。書面の交付は、承諾を得て電磁的方法による提供に代えることもできます（6項）。⑤関連：管理業務主任者が1項又は3項の説明をするときは、説明の相手方に管理業務主任者証を提示しなければなりません（4項）。ただし書により説明が書面の交付に代わった場合は、説明そのものが行われないことになります。試験では「誰が認定管理者等か」「意思の表明が要件か」「説明が何に代わるのか」が問われます。正答はイです。