管業 管理委託契約・実務 問54｜管理委託契約と区分所有法・管理規約の関係

管理委託契約は、管理組合と管理業者の二者間の契約で、個々の区分所有者を直接拘束するものではありません。これに対し、管理規約は区分所有者全員を拘束する団体のルールです。委託契約は規約や集会の決議で決まったことを実行するためのもので、規約の手続を省略したり、業者が優先順位を勝手に決めたりすることはできません。正答はイです。

管理委託契約は、管理組合と管理業者の間の契約で、契約の当事者でない区分所有者個人を直接拘束する効力はありません（イ）。管理規約は、区分所有者相互間の事項を規約で定めるもので（区分所有法30条1項）、区分所有者全員とその特定承継人を拘束します。共用部分の管理に関する事項は、区分所有法18条1項により集会の決議で決めるのが原則で、管理業者に事務を委託したからといって集会の決議などの手続が不要になるわけではありません（ウ誤り）。管理委託契約で規約と矛盾する定めをしても、団体のルールである規約を当然に上書きすることはできず（ア誤り）、規約と契約が食い違うときに管理業者が独自に優先順位を決めることもできません（エ誤り）。正答はイです。

管理のルールは、①区分所有法、②管理規約・使用細則・集会の決議、③管理委託契約の三層で考えると整理できます。区分所有法は区分所有者の団体的な関係（共用部分の管理、規約の設定・変更、集会の手続など）を定め、規約はその範囲内で区分所有者相互間の事項を定めます。管理委託契約は、こうして管理組合が決めたことを実行する事務を管理業者に委託するもので、管理業者は委任の本旨に従い善良な管理者の注意をもって事務を処理します（民法644条・656条）。管理組合が管理業者を交代しても、規約や集会の決議の効力は変わりません。管理業者・管理業務主任者は、業務の中で規約と契約の食い違いに気付いたときは、自ら判断して一方を優先するのではなく、管理組合に報告・助言し、必要に応じて規約の改正や契約の変更の手続を管理組合がとれるようにします。2026年4月1日施行の改正区分所有法で集会の決議要件が見直されているため、管理組合の手続を支援する際は改正後の条文で確認することも大切です。正答はイです。