管業 建築・設備 問72｜マンションの維持保全と適正管理指針

マンション管理適正化指針（令和3年国土交通省告示第1286号「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」の三）は、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要があるとしています（ア：正）。管理計画の認定は5年ごとに更新を受けなければ効力を失い、取消しの制度もあります（イの「更新不要で永続的・取消しなし」は誤り）。指針に違反した管理組合が業務停止命令を受ける制度はありません（ウ：誤）。よって正答はアです。

マンション管理適正化指針と管理計画認定制度を整理します（マンション管理適正化法の令和2年改正・2022年4月施行）。①管理適正化指針（ア）：管理組合が留意すべき事項として、長期修繕計画の策定及び見直し、必要な修繕積立金の積立て、管理規約の作成、管理組合の経費の区分経理などが示されています（ア：正）。②管理計画認定制度（イ）：都道府県等（市の区域は市）の長が管理計画を認定する制度で、認定は5年ごとに更新を受けなければ効力を失います（適正化法5条の16）。認定管理者等が認定管理計画に従って管理を行っていないときは改善命令（5条の19）、命令違反等の場合は認定の取消し（5条の20）があります（イ：誤）。③指針の法的性格（ウ）：指針は管理組合の取組みの方向性を示すもので、違反した管理組合に業務停止命令を出す制度はありません（ウ：誤）。ただし管理業者（マンション管理業者・登録制度）への行政処分は別途マンション管理適正化法に規定されています。④設備更新計画（エ）：適切な維持保全には建物修繕計画と設備更新計画（給排水・電気・消防・昇降機等）の両方が不可欠です（エ：誤）。

マンション管理適正化法の令和2年改正（2022年4月施行）は管業試験の重要改正の一つです。主な内容：①国土交通大臣による基本方針の策定、②都道府県等によるマンション管理適正化推進計画の作成（任意＝「作成することができる」）、③管理組合への助言・指導等、④管理計画認定制度の創設。管理計画認定の基準には、長期修繕計画の計画期間が30年以上で残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること、修繕積立金の平均額が著しく低額でないことなどが含まれます（国土交通省）。認定を受けたマンションは、優良な管理が行われるマンションとして市場での評価が高まることが期待され、一定の要件を満たせば固定資産税の減額措置（マンション長寿命化促進税制）の対象にもなり得ます。2026年4月施行の改正後の条番号で整理すると、管理組合の管理者等は、管理計画（当該マンションの修繕その他の管理の方法、修繕その他の管理に係る資金計画、管理組合の運営の状況等）を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（計画作成都道府県知事等）の認定を申請することができます（適正化法5条の13）。推進計画の作成自体は任意ですが、認定を申請できる先は推進計画を作成した都道府県等の長に限られる点は見落としやすいポイントです。認定基準は、①修繕その他の管理の方法が国土交通省令で定める基準に適合すること、②資金計画が修繕その他の管理を確実に遂行するため適切なものであること、③管理組合の運営の状況が国土交通省令で定める基準に適合すること、④その他マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること、の4つです（5条の14）。認定は5年ごとに更新を受けなければ、その期間の経過によって効力を失います（5条の16）。修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）によれば、マンション長寿命化促進税制は、修繕積立金の額を一定以上に引き上げた等の要件を満たす管理計画認定マンションで、適用期間内に一定の大規模修繕工事が行われた場合に、建物部分（当該工事が行われた棟に限る）の翌年度分の固定資産税を、税額の6分の1から2分の1以下の範囲内で市町村（特別区は都）の条例で定める割合（参酌基準3分の1）だけ減額するもので（1戸当たり100㎡相当分まで）、計画期間全体での修繕積立金の平均額を、目安の幅の下限値を下回る金額から上回る金額へ引き上げたことなどが要件とされています。管業試験では「管理計画認定の有効期間（5年・更新制）」「長期修繕計画の計画期間（30年以上で大規模修繕工事2回を含む）」「適正化指針が示す管理組合の留意事項」が重要論点です。