管業 適正化法・他法令 問33：業者の業務規制

重要事項の説明相手方には2つのパターンがあります。（1）管理組合に管理者等（理事長等）がいる場合：管理者等に対して説明します。（2）管理組合に管理者等がいない場合：区分所有者全員に対して説明します。管理者等がいる場合に全員に説明する必要はありません。正答はイです。

適正化法第72条第1項は「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、（中略）管理業務主任者をして、当該管理組合を代表する者（管理者等が置かれている場合は管理者等、置かれていない場合は区分所有者等全員）に対し、（中略）重要事項について説明をさせなければならない」と規定します。管理者等が置かれている場合は管理者等への説明（イが正答）、置かれていない場合は区分所有者全員への説明です。ア「管理者等がいない場合に集会を開いて説明する」については、法律上「集会を開催して」という要件は規定されていませんが、区分所有者全員への説明の実施方法として集会での説明が一般的です。ウは「常に区分所有者全員」とする点で誤りです。エの「相手方の承諾が必要」という限定は法律上の要件にないため誤りです。

重要事項説明の制度（適正化法第72条）の実務的な運用ポイントを整理します。管理者等が置かれている場合（イの場面）の「管理者等」とは、区分所有法第25条の管理者、理事長等です。実務では管理組合理事長に対して書面（重要事項説明書）を交付しながら対面で説明するのが標準的です。2021年改正（IT重説）により、テレビ会議等（双方向の映像・音声通信）を用いた説明も認められています（適正化法施行規則改正）。IT重説の要件として、（1）相手方の承諾、（2）通信環境の確認、（3）書面の事前送付または電磁的交付が必要です。管理者等がいない場合（区分所有者全員への説明）は、全員へのアクセスを確保するために説明会の開催・書面郵送・電磁的方法の組み合わせが実務上多く用いられます。契約締結前の「新規契約時」と既存契約の「更新時」の取扱いも重要で、更新時に従前と内容が同じ場合には「同一内容の管理委託契約の場合の重要事項説明書の記載の省略」等の簡略化が認められる場合があります（施行規則改正）。