管業 適正化法・他法令 問40：業者の業務規制

管理業者は「基幹事務（会計の収入・支出の調定及び出納、維持修繕の企画・実施の調整）」を一括して他の者に再委託することは禁止されています。しかし清掃や警備等の基幹事務以外の業務は第三者に再委託することができます。基幹事務の一部を再委託することも、原則として禁止です。正答はアです。

適正化法第74条は「マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない」と規定します。この規定から、（1）基幹事務の「一括」再委託は全面禁止（管理組合の承諾があっても不可）、（2）基幹事務以外（清掃・警備・設備保守等）の再委託は可能、（3）基幹事務の「一部のみ」の再委託については解釈問題がありますが、原則として禁止の趣旨が及ぶと解されています（エの「承諾があれば可」は誤り）。アは「基幹事務以外は再委託可」という内容を正確に述べており正答です。イは「管理組合の承諾なしに自由に」とする点で誤りです（基幹事務の一括再委託は承諾があっても不可、基幹事務外も契約上の制約がある場合がある）。ウは管理事務全体の一括再委託は基幹事務の一括再委託を含むため禁止で誤りです。

基幹事務の一括再委託禁止（第74条）の立法趣旨は「管理業者の専門性・責任の確保」と「管理組合財産の安全性確保」にあります。管理組合が選定した管理業者（登録業者）が責任をもって基幹事務を処理することを確保するために、全面的な外部委託による責任の分散を禁止しています。「一括して」という文言の解釈として、基幹事務のうち「会計の収入・支出の調定及び出納」と「維持修繕に関する企画・実施の調整」の2つをひとまとめに再委託することが「一括再委託」であり、これを禁止しています。実務では清掃業務を専門清掃業者へ、警備業務を警備業者へ、設備保守を設備メンテナンス業者へ再委託するケースが一般的です。これらはいずれも「基幹事務以外」の管理事務であり適法な再委託です。なお再委託を行う場合でも管理業者は管理組合に対して再委託の事実と委託先を開示する義務（重要事項説明書・第73条書面への記載）があります。再委託先業者が不法行為等を行った場合の管理業者の責任（委託者責任・選任監督責任）についても、実務上重要な問題です。