管業 適正化法・他法令 問49｜住宅品質確保法・瑕疵担保責任

品確法では新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、引渡しから「10年間」の瑕疵担保責任が定められています。この10年間を短くする特約で買主（注文者）に不利なものは無効です。瑕疵担保履行法の資力確保措置は「新築住宅」についての制度で、中古住宅は対象ではありません。正答はアです。

品確法第95条第1項は、新築住宅の売買契約において、売主は買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等（構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの）の瑕疵について担保の責任を負うと定め（請負契約は第94条）、同条第2項は「前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする」と定めます。アは正答です。イは雨水の浸入を防止する部分を含まないとする点で誤りです。エは10年を短縮する特約は買主に不利なもので無効であり誤りです。ウは誤りです。瑕疵担保履行法第11条第1項は、宅地建物取引業者は、基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した「新築住宅」について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならないと定めており、中古住宅は対象ではありません。なお同項に販売戸数の下限の定めはなく、新築住宅を1戸でも引き渡せば対象になります。

品確法の瑕疵担保責任（請負は第94条、売買は第95条）は民法の特則として、新築住宅の構造耐力上主要な部分等について引渡しから10年間の担保責任を強行的に定めたものです。10年を短縮する特約で注文者・買主に不利なものは無効ですが、担保責任の期間を引渡しの時から20年以内とすることは特約で可能です（第97条）。瑕疵担保履行法は、売主等が倒産した場合でも担保責任が履行されるよう、新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者等に資力確保措置を求めています（売主である宅地建物取引業者の住宅販売瑕疵担保保証金の供託は第11条）。マンション管理との関係では、分譲マンションの共用部分の構造・雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡しから10年という期間が問題になるため、管理組合として長期修繕計画の見直しや建物の点検の結果を記録しておくことが有益です。