管業 適正化法・他法令 問49：関連法令

品確法では新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の2つについて、引渡しから「10年間」の瑕疵担保責任が義務付けられています。この10年間は特約で短縮できません（短縮する特約は無効）。2つの対象部分（構造耐力部分と雨水浸入防止部分）をセットで覚えましょう。正答はアです。

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）第95条は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」について、引渡しから10年間の瑕疵担保責任（担保責任の期間：10年）を義務付けています。イは「雨水の浸入防止部分は含まれない」とする点で誤りです。エは「10年を短縮する特約は無効」（第95条第2項）であり誤りです。アは両部分・10年という要件を正確に表現しており正答です。瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）は、新築住宅を販売または請け負う業者（宅建業者・建設業者）に対して資力確保措置（保証金の供託または保険加入）を義務付けていますが、ウは「年1棟でも」という表現に問題があります。実際には一定規模以上の事業者に義務がかかる仕組みです（実務確認要）。

品確法の瑕疵担保責任制度（第95条）は民法の特則として2000年に新設されました。「構造耐力上主要な部分」（基礎・柱・梁・床・屋根等）と「雨水の浸入を防止する部分」（屋根・外壁・開口部等の防水機能を有する部分）が10年間の義務的瑕疵担保責任の対象であり、それ以外の設備（給排水・電気・ガス等）についての担保責任期間は原則として民法の消滅時効（5年・10年）に従います。10年の期間短縮特約は無効（第95条第2項）ですが、延長（20年等）は有効です。瑕疵担保履行法（2007年制定・2009年完全施行）は、倒産した販売業者への担保責任追及を可能にするため、保証金供託（法務局への国債等の供託）または住宅瑕疵担保責任保険への加入を義務付けています。マンション管理業との関連として、分譲マンションの構造・雨水浸入部分の瑕疵については管理組合が売主（デベロッパー）に対してこの担保責任を追及できるため、管理業者が管理組合に対してこの権利の存在と時効管理を助言する義務があります。引渡しから10年以内の瑕疵発見と請求手続きが管理実務上の重要テーマです。