マン管 管理実務 問54：管理実務

マンションの建替えを決議するには、区分所有者と議決権の両方で「5分の4以上」の賛成が必要です。反対した区分所有者には、賛成者が時価で買い取ることを請求できます。イが正答です。

区分所有法62条1項は建替え決議について「区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議」を必要とします。建替え決議に賛成しない区分所有者に対して、賛成者・建替え参加者は区分所有権・敷地利用権を時価で売り渡すよう請求（区分所有法63条）できます。イが正答です。アは全員同意ではなく5分の4以上（80%以上）で足り、全員同意は不要です。誤り。ウは建替えの実施決定は区分所有者（管理組合）の5分の4決議で行うものであり、「都道府県知事が決定する」は誤りです（建替え円滑化法は組合設立等の手続きを規定するが、決定権限は区分所有者）。エは建替え検討調査費用は標準管理規約28条1項④「建替えに係る調査・設計に要する費用」として修繕積立金から支出できます。誤り。

マンションの老朽化・建替え問題は「2025年問題」（1981年以前の旧耐震マンションが築44年以上になる）として社会的緊急課題となっています。建替え決議（区分所有法62条）：①区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成（特別多数決議）。②招集通知は集会日の2ヶ月以上前に発出（同法62条4項）。③通知に「建替えの概要・費用・建替え後の建物の設計概要」等を記載。建替え不参加者への対応（区分所有法63条・64条）：①建替え決議後、賛成者から反対者へ「参加催告書」を送付（2ヶ月の参加確認）→②参加しない場合、賛成者から区分所有権・敷地利用権の「時価による売渡し請求」→③不承諾の場合は裁判所へ訴訟。マンション建替え円滑化法（2002年施行・2014年改正・2022年改正）：①建替え組合の設立・認可（都道府県知事）→②建替え組合が事業主体として権利変換（旧区分所有権→新建物の区分所有権への変換）等を実施。2022年改正で老朽化・耐震不足マンションの「建替えまたは敷地売却」の要件が緩和されました（特定要除却認定制度：区分所有者の5分の4決議→4分の3決議に緩和の特例等）。修繕と建替えの選択：管理組合が将来の建替え検討をするために行う「建替え可能性調査」「構造診断」「建替え計画立案の専門家相談費用」は修繕積立金28条1項④に含まれ、支出が認められます。「大規模修繕を選べば建替え調査費は出せない」という関係はなく、両方の可能性を検討するための費用はいずれも支出できます。