マン管 管理実務 問54｜マンションの老朽化・建替えの検討と管理組合

マンションの建替えを決議するには、原則として区分所有者と議決権の両方で「5分の4以上」の賛成が必要です。建替えに参加しない人に対しては、賛成した人などが区分所有権を時価で売り渡すよう請求できます。なお、耐震性不足など一定の事由があるときは4分の3以上に緩和されます。エが正答です。

区分所有法62条1項は、集会において区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上の多数で建替え決議ができると定め、2026年4月1日施行の改正で、耐震性・火災に対する安全性の不足、外壁等の剝離・落下のおそれ、給排水等の配管設備の劣化、バリアフリー基準への不適合といった事由に該当する場合は「四分の三」に緩和されました（同条2項）。建替えに参加するか否かを催告された区分所有者は2月以内に回答しなければならず（63条3項）、その期間が経過したときは、建替え決議に賛成した区分所有者等（又は買受指定者）は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できます（同条5項）。エが正答です。アは誤りで、全員の同意は不要です。ウは誤りで、建替えの実施は区分所有者の集会の決議で決めるものです。イは誤りで、マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査は修繕積立金を取り崩せる使途です（標準管理規約28条1項四号）。

建替えは区分所有法と「マンションの再生等の円滑化に関する法律」（円滑化法）の二つの法律で進みます。建替え決議（区分所有法62条）：①区分所有者及び議決権の各5分の4以上が原則で、法務大臣が定める基準に照らして耐震性・火災に対する安全性が不足する場合、外壁等の剝離・落下により周辺に危害を生ずるおそれがある場合、配管設備の劣化により衛生上有害となるおそれがある場合、バリアフリー基準に適合しない場合は4分の3以上に緩和されます（1項・2項）。②決議では再建建物の設計の概要、取壊し・建築費用の概算額、費用の分担、区分所有権の帰属を定めます（4項）。③招集通知は会日より少なくとも2月前に発し（6項）、建替えを必要とする理由等も通知し（7項）、会日の1月前までに説明会を開催します（8項）。売渡し請求（63条）：決議後、不賛成者に参加するか否かを催告し、2月以内に回答がなければ参加しない旨を回答したものとみなされ、その後、賛成者等又は買受指定者は、参加しない旨を回答した区分所有者に対し時価による売渡しを請求できます（3項・5項）。円滑化法：2026年4月施行の改正で法律名が「マンションの再生等の円滑化に関する法律」となり、標準管理規約（令和7年10月改正）28条2項は、建替え決議・建物更新決議・建物敷地売却決議・建物取壊し敷地売却決議・取壊し決議を経て、同法に基づくマンション再生組合の設立の認可等を得るまでの間、計画又は設計等に必要な経費に修繕積立金を取り崩すことができるとしています。修繕と建替えの比較検討：修繕積立金は、マンション再生等（建替え・更新・敷地売却・取壊し等）に係る合意形成に必要となる事項の調査にも充当でき（28条1項四号）、同条関係コメント⑨は、この調査費用を管理費から支出する旨を規約に定めることもできるとしています。修繕を選ぶか建替えを選ぶかを判断するための調査費用も、この範囲で支出できます。