宅建士 法令上の制限 問60｜法令制限の複合・重要事項説明への反映

重要事項説明で説明する「法令に基づく制限」は、都市計画法・建築基準法だけでなく、政令（宅建業法施行令3条1項）に列挙された多くの法令にわたり、宅建士が取捨選択できるものではありません。説明は書面の交付に加えて宅建士が行います。説明の誤りで相手方に損害を与えれば、宅建業者は民法上の損害賠償責任を負うことがあります。ウが正答です。

ア：重要事項説明（法35条1項2号・同施行令3条1項）で説明すべき法令上の制限は、都市計画法・建築基準法に限らず、農地法・国土利用計画法・盛土規制法・土地区画整理法・自然公園法・景観法・河川法・道路法・海岸法等、同施行令に列挙された多数の法令が対象です。「都市計画法・建築基準法のみ」は誤りです。イ：説明すべき法令の範囲は同施行令3条1項によって定められており、宅地建物取引士が自由に取捨選択できるものではありません。誤りです。ウ：重要事項の説明を誤り、そのために相手方が損害を被った場合、宅建業者は、民法の不法行為（民法709条）や債務不履行（民法415条）に基づく損害賠償責任を負うことがあります。正しい記述で、正答です。エ：法35条1項は「宅地建物取引士をして、これらの事項について記載した書面を交付して説明をさせなければならない」と定めており、書面の交付に加えて宅地建物取引士による説明（口頭での説明を含む）が必要です。「書面の交付のみで足りる」は誤りです。

宅地建物取引業法35条（重要事項説明）における「法令に基づく制限の概要」（1項2号・同施行令3条1項）は、宅建試験の「法令上の制限」科目全体を横断する応用論点として位置づけられます。同施行令3条1項には、都市計画法、建築基準法、農地法、国土利用計画法、盛土規制法、土地区画整理法、自然公園法、景観法、河川法、道路法、海岸法等、多数の法令に基づく制限が列挙されており、宅建業者はこれらのうち取引対象の宅地・建物に該当する制限について説明する義務を負います。説明すべき法令の範囲は施行令によって定められた事項であり、宅地建物取引士の裁量で自由に取捨選択できるものではありません。宅建業者の調査義務については、重要事項として説明すべき事項を調査し正確に説明すべき義務を負うと解されており、調査を怠り、又は誤った内容を説明したことにより取引の相手方が損害を被った場合には、不法行為（民法709条）又は債務不履行に基づく損害賠償責任が生じ得ます。あわせて、宅建業法上も、指示処分・業務停止処分（法65条）や免許取消処分（法66条）などの監督処分の対象となることがあります。なお、法令上の制限とは別に、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップにおける宅地・建物の所在地も、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第3号の2により重要事項説明の対象とされています。防災に関する情報も説明範囲に含まれている点に留意が必要です。