宅建士 権利関係 問100：不動産登記法

土地の分筆（1筆の土地を複数に分けること）は、土地の物理的状況の変化であり「表示の登記」（表題部の変更登記）に該当します。表示の登記の代理申請は土地家屋調査士が行うことができます。よってイが正答です。

土地の分筆（不動産登記法39条・40条）は「表示の登記」（土地の表題部の変更：地番・地積等の変化）であり、測量・図面作成を伴うため「土地家屋調査士が代理して申請することができる」（土地家屋調査士法3条1項1号）。イは正確であり正答。アについて、建物が未登記の場合でも所有者（現実の所有権者）は建物の所有権を持ちます。ただし未登記建物を売買した買主は所有権を登記（所有権保存登記）しなければ第三者への対抗力を持ちません。「所有権自体を持てない・主張できない」とするアは誤り（所有権は意思表示のみで移転：民法176条。登記は第三者対抗要件）。ウについて、登記識別情報（不動産登記法22条・22条の2）は「登記所が登記権利者に通知する英数字12桁のコード」であり、登記事項証明書には記録されません（機密事項として非公開）。「登記事項証明書で誰でも閲覧可能」とするウは誤り（登記識別情報は非公開）。エについて、賃借権の登記（不動産登記法81条）がなされた場合、登記後に現れた第三者（新所有者・新たな担保権者等）への対抗力を持ちます（民法177条準用）。「登記後の第三者には対抗できない」とするエは逆（登記後の第三者には対抗できる）であり誤り。

不動産登記法の総合的な理解として、各種論点の横断整理が宅建試験対策の最終確認に有効です。【対抗要件】民法177条・605条：不動産所有権・地上権・地役権・先取特権・抵当権・質権は登記によって第三者に対抗可能。賃借権は登記（不動産登記法81条）または引渡し（民法605条の2第1項：引渡しを受けた賃借権は譲受人等への対抗力）により第三者対抗力取得。借地権は借地上の建物の登記（借地借家法10条）、借家権は建物の引渡し（借地借家法31条）による対抗力取得（登記代替措置）。【分筆・合筆・滅失等の申請義務】土地の分筆・合筆（不動産登記法39条・41条・42条）：一定の場合に申請義務あり。建物の新築表題登記（不動産登記法47条）：取得日から1か月以内の申請義務。建物の滅失登記（不動産登記法57条）：滅失日から1か月以内の申請義務。【住所変更登記の義務化（2026年施行予定）】2021年改正（令和3年法律第24号）により、住所・氏名変更があった場合の登記義務化（変更日から2年以内：登記申請義務化）が2026年施行予定です。宅建業者は、売買前の登記調査（全部事項証明書・地図・図面）から売買契約・決済・登記完了までの一連の流れを司法書士・土地家屋調査士と連携してコーディネートする役割を担います。権利関係の正確な把握が顧客保護・業務適正化の基盤となります。