宅建士 権利関係 問99｜登記の順位・先後と登録免許税

同一不動産への複数の権利の優先順位は、先に登記された権利が優先します（先登記優先の原則：不動産登記法4条1項）。よってイが正答です。

不動産登記法4条1項は「同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による」と定めます。先に登記された権利が後の登記に優先します。イは正確であり正答。アについて、不動産登記法4条1項は「先登記優先」を原則とします。「後登記優先」とするアは誤り（先登記が優先）。ウについて、所有権移転登記の登録免許税の課税標準は「固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）」であり、実際の売買価格ではありません（登録免許税法10条・登録免許税法施行令7条：「固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は当該価格」）。「実際の取引価格」とするウは誤り（固定資産税評価額が基準）。エについて、仮登記（農地法許可取得前の2号仮登記）にも登録免許税は課税されます（登録免許税法第一別表第一・仮登記の税率：本登記税率の1/2）。「非課税」とするエは誤り（仮登記にも課税される）。

不動産登記の権利の順位（不動産登記法4条）は「先登記優先の原則」によります。これは民法177条の対抗要件との関係で「登記のある者が第三者に対抗できる」→「二重登記がある場合は先登記が優先する（先登記を先に備えた者が対抗できる）」という整合的な解釈です。登記の前後は、登記記録の同一の区（甲区同士・乙区同士）にした登記相互間では順位番号、別の区（甲区と乙区）にした登記相互間では受付番号によります（不動産登記規則2条1項）。なお付記登記の順位は主登記の順位によります（不動産登記法4条2項）。登録免許税（登録免許税法別表第一）の本則税率：①所有権保存登記：不動産の価額×0.4%、②売買による所有権移転：不動産の価額×2.0%、③抵当権設定：債権額×0.4%、④相続・法人合併による所有権移転：不動産の価額×0.4%、⑤贈与・交換等による所有権移転：不動産の価額×2.0%。このほか土地の売買や住宅用家屋・住宅ローンの抵当権設定等には期限付きの軽減措置（租税特別措置法）がありますが、適用期限・税率は改正されることがあるため、最新の税制で確認が必要です。宅建実務では、売買決済時の諸費用（登録免許税・司法書士報酬等）を買主に事前に概算で示すことが望ましく、登録免許税の計算方法（固定資産課税台帳の価格×税率）の理解が必要です。