宅建士 権利関係 問99：不動産登記法

同一不動産への複数の権利の優先順位は、先に登記された権利が優先します（先登記優先の原則：不動産登記法4条1項）。よってイが正答です。

不動産登記法4条1項は「同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による」と定めます。先に登記された権利が後の登記に優先します。イは正確であり正答。アについて、不動産登記法4条1項は「先登記優先」を原則とします。「後登記優先」とするアは誤り（先登記が優先）。ウについて、所有権移転登記の登録免許税の課税標準は「固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）」であり、実際の売買価格ではありません（登録免許税法10条・登録免許税法施行令7条：「固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は当該価格」）。「実際の取引価格」とするウは誤り（固定資産税評価額が基準）。エについて、仮登記（農地法許可取得前の2号仮登記）にも登録免許税は課税されます（登録免許税法第一別表第一・仮登記の税率：本登記税率の1/2）。「非課税」とするエは誤り（仮登記にも課税される）。

不動産登記の権利の順位（不動産登記法4条）は「先登記優先の原則」によります。これは民法177条の対抗要件との関係で「登記のある者が第三者に対抗できる」→「二重登記がある場合は先登記が優先する（先登記を先に備えた者が対抗できる）」という整合的な解釈です。同一区（甲区・甲区間、乙区・乙区間）での順位（不動産登記法4条1項）：受付番号の前後によります。異なる区（甲区と乙区）での順位（不動産登記法4条2項）：順位番号の前後によります（同一の受付番号が付与される場合は同順位）。登録免許税（登録免許税法）の主要税率：①所有権保存登記：評価額×0.4%（軽減措置：新築住宅等0.15%）、②売買による所有権移転：評価額×2.0%（軽減措置：居住用住宅等0.3%・土地1.5%）、③抵当権設定：債権額×0.4%（軽減措置：住宅ローン0.1%）、④相続・法人合併による所有権移転：評価額×0.4%、⑤贈与・交換等：評価額×2.0%。宅建実務では、売買決済時の諸費用（登録免許税・司法書士報酬・抵当権設定費用等）を買主に事前に概算提示する義務があり（宅建業法35条1項・費用概算の説明）、登録免許税の計算方法（固定資産税評価額×税率）の理解が必要です。