賃管士 賃貸住宅管理業法 問10：賃貸住宅管理業法（登録制度）
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）
賃貸住宅管理業の登録義務に関する次のア〜オの組み合わせについて、**正しいもの**はどれか。
- ア管理戸数が199戸の事業者は登録義務がないため、賃貸住宅管理業者として登録申請しても国土交通大臣はこれを受け付けない。
- イ管理受託契約に基づく通常管理の戸数と、自社がオーナーから物件を一括借上げ（サブリース）して転貸している戸数は、いずれも管理戸数のカウント対象となる。
- ウ法人Aが100戸、法人Aの完全子会社Bが110戸をそれぞれ独立した管理受託契約で管理している場合、AとB合計で210戸となるが、A・B各社の登録義務の有無はそれぞれ単独の管理戸数（A:100戸・B:110戸）で判断する。正答
- エある管理会社が月初に管理戸数が200戸戸ちょうどになった場合、翌月末までに登録申請すれば違法にならない。
- オ管理戸数が一時的に200戸戸以上になっても、直ちに登録申請を行わずに200戸戸未満に戻れば、登録義務違反にはならない。
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正答はウです。
管理戸数200戸戸以上の登録義務は法人単位で判断します。法人AとBが別々の法人格を持っている場合、各社の管理戸数はそれぞれ独立して判断します。法人Aが100戸（200戸戸未満→義務なし）、法人B（子会社）が110戸（200戸戸未満→義務なし）であれば、合算して210戸になるとしても、各社それぞれの戸数で義務の有無を判定します。
200戸戸未満の任意登録は可能（ア誤り）。サブリース物件はカウント対象外（イ誤り）。200戸戸に達した時点で直ちに登録義務が発生（エ・オ誤り）。
管理戸数判定の重要ポイント（解釈・運用通知第3条関係）:
| 論点 | 判断 | 根拠 |
|---|---|---|
| 200戸戸未満の任意登録 | 可能（禁止規定なし） | 業法・施行規則に禁止なし |
| サブリース物件のカウント | カウント外（管理受託でなく借上） | 解釈・運用通知第3条 |
| 法人グループの合算判定 | しない（法人単位で個別判定） | 法人格の独立性 |
| 200戸戸達成時の登録義務発生 | 達した時点から直ちに義務発生 | 業法第3条 |
| 一時的200戸戸超後200戸戸未満への回復 | 超過期間中は登録義務違反となる | 業法第3条の文言解釈 |
各選択肢の整理:
- ア（誤）: 200戸戸未満でも任意登録は可能（受け付けないという規定はない）。
- イ（誤）: サブリース（一括借上・転貸）の物件は管理受託ではないため、管理戸数にカウントしない。
- ウ（正）: A・B各社は法人格が独立しているため、各社の戸数で個別に判定する。AもBも200戸戸未満なので、それぞれ登録義務なし。
- エ（誤）: 200戸戸に達した時点から登録義務が発生する。「翌月末まで」という猶予期間は規定されていない（違法）。
- オ（誤）: 200戸戸以上になった期間中は登録なしで管理業を行っており、無登録営業となる。その後200戸戸未満に戻っても、超過期間中の違反は解消されない。
実務上の注意点（急増するケース）:
新規物件の一括受託や事業合併等で管理戸数が急増し、気づかぬうちに200戸戸を超えることがあります。実務では管理戸数のモニタリングと登録申請の準備を事前に進めることが重要です。
【法人単位判定の原則と「グループ合算禁止」の意義】
法人格が独立した別法人（親会社・子会社・関連会社）は、それぞれが管理業法上独立した事業主体として扱われます。これは法人格の独立性（法人格の固有性）という民事法の基本原則に基づいており、管理業法はこの原則を踏襲しています。グループ全体の管理戸数を合算して親会社に登録義務を集約する「グループ登録制度」は設けられていません。
ただし、グループ企業が実質的に同一の管理業務を行い、法人格を分割することで登録義務を回避する「脱法的分割」が問題になる可能性があります。解釈・運用通知では、形式的に別法人でも実質的に同一の管理実態がある場合は合算して判断する可能性が示唆されています（実務的解釈）。
サブリース物件のカウント除外の実務的意義:
サブリース業者が大量の転貸物件を保有している場合、もしサブリース物件も管理戸数にカウントされると、多くのサブリース業者が200戸戸を超えて登録義務が発生します。しかし、サブリース業者への規制は業法第28〜33条（特定賃貸借契約規制）として別途設けられており、一般の管理業登録規制とは規制体系が分かれています。
サブリース物件を管理戸数にカウントしないことで、サブリース業者が「管理業者」として登録を強制されることなく、特定転貸事業者として業法の規制を受ける仕組みが整合的に機能します。ただし、サブリース業者が転貸物件について管理受託契約を別途締結している場合（二重構造）は管理戸数にカウントします。
200戸戸超過時の登録義務の即時発生と対応策:
管理戸数が200戸戸に達した時点から登録義務が発生するため、実務では以下の対応が必要です：
1. 事前準備：管理戸数が160〜180戸の段階から登録申請の準備を開始する（審査期間を考慮）。
2. 業務管理者の確保：登録申請には業務管理者（賃管士＋実務2年等）が必要なため、資格者の採用・育成を事前に進める。
3. 申請書類の整備：役員一覧・欠格事由チェック・事務所情報等の書類準備。
4. 200戸戸達成後の緊急対応：達成日から速やかに登録申請を提出し、申請中は「申請中の事業者」として管理業務を継続する（申請中の業務継続については解釈・運用通知で確認が必要）。
任意登録の戦略的意義（200戸戸未満事業者向け）:
200戸戸未満でも任意登録することには、次のビジネス的メリットがあります：
- 登録番号・有効期間の標識掲示によるオーナーへの信頼性アピール
- 業務管理者（賃管士）の配置による専門性訴求
- 大手管理会社への売却・事業譲渡時に「登録事業者」としての価値評価
- 将来の200戸戸超過に備えた先行登録
業界団体（日本賃貸住宅管理協会）も200戸戸未満の会員に任意登録を推奨しており、登録事業者数の拡大が業界全体の信頼性向上につながるとしています。
確認日: 2026-06-10。出典: 賃貸住宅管理業法第3条・施行規則第3条（e-Gov）、国土交通省解釈・運用通知第3条関係。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 賃貸住宅管理業法第3条・施行規則第3条（管理戸数カウント・法人単位判定）、国土交通省解釈・運用通知第3条関係 <!-- 作問独自性ログ 2026-06-10: 法人単位判定（子会社合算しない）・任意登録可・サブリース除外・{{TOROKU_GIMU_KOSUU}}戸超過時の即時義務発生を論点に独立創作。ウを正として設計。 --> 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。