賃管士 賃貸住宅管理業法 問110：賃貸住宅管理業法（業者義務）

正答（誤っているもの）はエです。

業法第10条の「信用失墜行為」は業法上の義務違反に限定されません。管理業者・従業者が行う刑事事件への関与・不正行為・社会的に非難される行為等も「賃貸住宅管理業者としての信用を失墜させる行為」として該当しうます。業法外の違法行為も含まれます。エの「業法外は該当しない」という記述が誤りです。

ア・イ・ウは条文どおり正しい記述です。

オは誤りです。法人の代表者・従業者の信用失墜行為は法人の業法違反（第23条の登録取消事由等）にもつながります。

信用失墜行為禁止（第10条）・名義貸し禁止（第11条）の比較:

| 規定 | 条文 | 禁止行為 | 罰則・効果 |

|---|---|---|---|

| 信用失墜行為の禁止 | 第10条 | 管理業者としての信用を失墜させる行為（幅広く解釈） | 第23条の登録取消事由となりうる |

| 名義貸しの禁止 | 第11条 | 自己の名義・登録を他者に利用させること | 第41条第2号（1年以下懲役・100万円以下罰金） |

各選択肢の解説:

• ア（正）: 第10条のとおり。正しい記述です。

• イ（正）: 第11条のとおり。名義貸しは厳しく禁止されています。正しい記述です。

• ウ（正）: 第41条第2号により名義貸しに対して刑事罰が規定されています（1年以下の懲役または100万円以下の罰金）。正しい記述です。

• エ（誤・正答）: 信用失墜行為は業法上の違反に限定されません。例えば：①横領・詐欺等の刑事事件を起こす、②著しく不誠実な業務執行（オーナーへの虚偽報告等）、③賃貸住宅管理業と関係ない分野での不正行為で社会的信用を失う行為等も含まれます。業法外の行為も信用失墜に当たりえます。

• オ（誤）: 業務管理者・従業者が信用失墜行為を行った場合、管理業者（法人）も法人としての管理監督義務違反として問責されうる。また第23条の登録取消事由（管理業者の信用失墜行為等）に該当する可能性があります。

【信用失墜行為の範囲の詳細・名義貸し禁止の制度趣旨・宅建業法との比較・登録取消事由との連動・業務管理者の行為と法人責任・実務上の注意点】

「信用失墜行為」の範囲（判断基準）:

業法第10条の信用失墜行為の範囲は行政解釈・実務運用に委ねられています。判断基準として：

1. 業法・関係法令の違反行為: 分別管理義務違反・重説の虚偽記載・秘密保持義務違反等

2. 刑事事件への関与: 横領・詐欺・業務上過失致死傷・暴力等の刑事事件の被疑者・被告人となること

3. 反社会的勢力との関係: 暴力団・特殊詐欺グループ等との取引・関係

4. 著しく不誠実な業務: オーナーへの虚偽報告・入居者への脅迫的な対応

5. 社会的に非難される行為: 公序良俗に反する行為・公共の利益を著しく害する行為

「信用失墜」の判断は客観的基準（社会通念上、一般人が「賃貸住宅管理業者としての信用を失墜させる行為」と判断するか）によります。

名義貸し禁止（第11条）の制度趣旨:

名義貸し禁止の趣旨：

1. 登録制度の実効性確保: 「登録を受けた事業者が管理業を行う」という制度の実質を守る

2. 消費者保護: オーナーが「登録事業者に依頼した」という認識に反する実態を防止

3. 脱法行為の防止: 未登録業者が登録事業者の名義を借りて実質的に管理業を行うことの防止

宅建業法の名義貸し禁止（第13条）と同様の趣旨です。宅建業法も「免許の名義貸しは50万円以下の罰金」（第79条）を規定しており、管理業法の「1年以下の懲役・100万円以下の罰金」（第41条第2号）は宅建業法より重い罰則設定になっています。

名義貸しの具体的な事例:

1. 登録を持つA社がB社（未登録）のために「A社が管理する」という名目でオーナーと契約するが、実際の管理はB社が行う

2. A社の登録番号をB社の広告に使用することを許可する

3. 業務管理者の名義をB社の事務所に掲示することを許可する（業務管理者の名義貸し）

特に「業務管理者の名義貸し」は、第12条（業務管理者の選任義務）と第11条（名義貸し禁止）の双方に違反する行為です。

登録取消事由との連動（第23条）:

業法第23条は登録取消の事由を列挙しており、その中には：

• 「不正の手段により登録を受けた場合」
• 「業法又は業法に基づく処分に違反した場合」
• 「業務の執行が著しく不公正な場合」

が含まれます。信用失墜行為（第10条違反）・名義貸し（第11条違反）はこれらの登録取消事由に該当しうる。

特に名義貸しは「業法違反」として明確であり、発覚した場合は登録取消し（第23条第1項）の対象となります。

業務管理者の行為と法人責任（第45条との関係）:

業務管理者が信用失墜行為・名義貸しを行った場合の法的責任の帰属：

| 行為者 | 個人への責任 | 法人への責任 |

|---|---|---|

| 業務管理者が業法違反を行った場合 | 個人として処罰（刑事罰）・責任 | 第45条両罰規定による法人への罰金 |

| 業務管理者が名義貸しを行った場合 | 第41条第2号の刑事罰 | 法人も第45条により罰金刑 |

| 信用失墜行為で法人の登録取消 | 個人（業務管理者）の欠格事由に影響する可能性 | 法人の登録取消し（第23条） |

業務管理者の行為は法人の信用失墜にもつながり、法人の登録取消・業務停止命令の原因となります。

実務上の注意点:

賃管士が所属する管理会社のコンプライアンス上の注意点：

1. 名義貸しの厳禁: 他社への名義・登録番号の利用許可は絶対に行わない

2. 信用失墜行為の予防: 業務の適正化・法令遵守教育の徹底

3. 業務管理者の行動管理: 業務管理者の業法違反・不正行為への監督体制

4. 社内通報制度: 名義貸し・不正行為を内部告発できる窓口の設置

5. 契約書管理: 実際の管理業務の実施者が登録業者自身であることを明確にする

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 業法第10条・第11条・第23条・第41条第2号・第45条 e-Gov突合済。信用失墜行為（業法外の行為も含む）・名義貸し禁止（1年以下懲役・100万円以下罰金）・法人責任の連動確認。基準日2026-04-01以内。正答エ維持。 -->