賃管士 賃貸住宅管理業法 問112｜管理受託契約の成立時書面——業法14条・記載事項

正答（誤っているもの）はイです。

管理受託契約の成立時書面（業法第14条）と重要事項説明書（第13条）は別々の書面であり、記載事項も目的も異なります。「全く同一の内容でなければならない」という記述が誤りです。

重説書面は「契約前の判断材料の提供」を目的とし、成立時書面は「契約成立後の合意内容の確認・証拠化」を目的とします。記載事項には重複する部分もありますが、別々に作成する義務があります。

ア（遅滞なく交付義務）・ウ（求めがなくても義務）・エ（電磁的方法OK・承諾要）・オ（業務内容・報酬が記載事項）はいずれも正しい記述です。

管理受託契約の成立時書面（第14条）と重説書面（第13条）の比較:

各選択肢の解説:

• ア（正）: 第14条第1項のとおり、遅滞なく交付義務。正しい記述です。

• イ（誤・正答）: 重説書面（事前）と成立時書面（事後）は別目的・別書面。「全く同一内容」である義務はありません。正答です。

• ウ（正）: 成立時書面の交付は委託者の求めを要件としない義務です。正しい記述です。

• エ（正）: 第14条第2項が第13条第2項（委託者の承諾を得た電磁的方法による提供）を準用しています（法律の制定時からある規定。承諾の手続は施行令第2条）。正しい記述です。

• オ（正）: 報酬の額は第14条第1項第4号「報酬に関する事項」に含まれ（施行規則第35条第1項）、管理業務の内容は施行規則第35条第2項第2号の記載事項です。正しい記述です。

【成立時書面の記載事項の詳細・重説書面との実質的な差異・契約書兼用の可否・電磁的方法の実務・書面管理の重要性】

第14条第1項・施行規則第35条の成立時書面の記載事項:

重説書面（施行規則第31条）には「報酬に含まれていない管理業務に関する費用であって、賃貸住宅管理業者が通常必要とするもの」（第5号）など成立時書面にない事項もあり、記載事項は一致しません。

重説書面と成立時書面の関係（実務での書面管理）:

実務では重説書面と成立時書面（契約書）を別々に作成することが標準です。管理受託契約書に第14条第1項・施行規則第35条の記載事項を全て盛り込んだ場合、その「契約書」を成立時書面として扱う運用がとられています。

ただし重説書面は「説明用文書」であり、契約書（成立時書面）とは別の位置づけです。契約書と重説書面を一体にして「この書面が重説書面兼契約書」とする実務は避けることが推奨されています（重説は事前・成立時書面は事後という時系列の意味が失われる）。

成立時書面を省略できない理由:

成立時書面（第14条）について、施行規則に「同一条件の更新なら省略できる」という規定はありません（重説の側にもありません。施行規則第32条は電磁的方法に関する規定です）。成立時書面は「契約の証拠書類」としての機能を持つため、内容を変える更新では変更後の合意内容を書面で残すことが重要です。

実務では「更新合意書」を作成し、変更事項を記載して交付することが一般的です。

電磁的方法での成立時書面提供の実務:

承諾取得→電磁的提供の手順（重説と同様）：

1. 委託者から書面または電磁的方法による承諾を取得

2. PDF等の電磁的記録で成立時書面を作成

3. メール・クラウドポータル等で提供

4. 提供の確認（開封確認・ダウンロード記録等）

この電子化によりペーパーレス・リモート管理が可能となり、遠方に居住するオーナーへの対応が改善されます。

書面管理の重要性（賃管士の実務）:

成立時書面は管理受託関係の「根幹書類」であり、紛争時の証拠として機能します。保管方法：

• 原本（または電磁的記録の確実なバックアップ）を保存
• 更新のたびに版管理
• 委託者が保有する書面との照合可能な状態を維持