賃管士 賃貸住宅管理業法 問121：賃貸住宅管理業法（業者義務）

正答はオです。

業務管理者の要件となる「実務経験2年以上年」は、継続した2年以上年でなくても、異なる時期の管理業務従事期間を合算して2年以上年を満たすことが可能です（国交省の解釈）。オが正しい記述です。

アは誤りです。国交省の解釈では、条件が整えば複数事務所の業務管理者を兼任することは「一定の条件のもとで可能」とされています（距離・業務量等が考慮されます）。

ウは誤りです。賃管士または宅建士（いずれか一方＋実務経験＋必要に応じて指定講習）が要件であり、両方必要ではありません。

エは誤りです。業務管理者の選任は義務（第12条）であり、違反には業務改善命令等が課せられます。

業務管理者の要件（施行規則第14条）の整理:

| 要件 | 賃管士ルート | 宅建士ルート |

|---|---|---|

| 資格 | 賃貸不動産経営管理士（登録済） | 宅地建物取引士（登録済） |

| 実務経験 | 2年以上年以上 | 2年以上年以上 |

| 追加要件 | なし | 指定講習修了 |

| 実務経験の計算 | 合算可 | 合算可 |

各選択肢の解説:

• ア（誤）: 兼任は「一切禁止」ではなく、業務管理者が複数事務所を担当できる条件（各事務所での業務量・移動時間等）が整えば兼任できる場合があります（国交省の解釈）。ただし実質的な管理ができない兼任は違反とみなされます。

• イ（正確だが曖昧な部分あり）: 欠員時の補充義務は正しいですが「速やかに」の具体的期間は明文化されていません。「速やかに」が求められることは正しいです。

• ウ（誤）: 賃管士OR宅建士（いずれか一方）で足りる。両方必要ではありません。

• エ（誤）: 業務管理者の選任は業法第12条の義務（違反→業務改善命令・業務停止等の対象）。

• オ（正）: 国交省の解釈では実務経験2年以上年の計算方法として「合算」が認められています。正答です。

【業務管理者制度の全体像・実務経験の計算方法・兼任の可否・欠員時の対応・指定講習の内容・業務管理者の職責・実務管理のポイント】

業務管理者制度の趣旨:

業法第12条の業務管理者制度は、各事務所における管理業務の品質を確保するための「専任者」制度です。宅建業法の専任宅地建物取引士（第31条の3）と類似した構造です。

業務管理者の職責（施行規則第13条）：

1. 管理受託契約の重要事項の調査・確認の管理

2. 管理業務の適正な処理の管理

3. 管理業務に係る技術的事項の管理

4. 賃貸住宅管理業者の使用人を教育・指導

「管理する」という表現は、業務管理者が自ら全業務を行うのではなく、業務全体を統括・監督する役割を担うことを示しています。

実務経験2年以上年の計算方法（詳細）:

「実務経験」の計算については国交省「解釈・運用の考え方」が詳細を示しています：

• 対象となる実務: 賃貸住宅の管理業務（第1類型・第2類型に当たる業務）に従事した期間
• 合算の可否: 異なる時期・会社での従事期間を合算して2年以上年を満たすことが可能
• 非連続でも可: 転職等で中断があっても合算
• 部分的な従事: 管理業務に一部従事した場合でも、実際の従事期間として計算可（専業でなくても可）

兼任の可否（業務管理者が複数事務所を担当する場合）:

業法第12条は「事務所ごとに」業務管理者を置くと規定していますが、1人が複数事務所を担当（兼任）することについて：

国交省の解釈では「業務管理者が実質的に複数の事務所の業務を管理できる状態にある場合は兼任も可能」とされています。ただし：

• 各事務所が地理的に近く、移動・連絡が容易なこと
• 各事務所の業務量が1人で管理可能な規模であること
• 事実上の「名義貸し」にならないこと（実質的な管理ができること）

「物理的に不可能な兼任（東京・大阪・名古屋の3事務所を1人で管理）」は業法違反と見なされるリスクがあります。

欠員時の対応（具体的な対応フロー）:

業務管理者が欠員になった場合（退職・登録失効・欠格事由発生等）：

1. 即座の対応：

- 欠員の確認・上位職への報告

- 候補となる業務管理者要件を満たす社員の確認

2. 緊急補充：

- 社内の賃管士・宅建士（要件を満たす者）の中から業務管理者を選任

- 選任の届出（業法第7条・変更届出・30日以内日以内）

3. 補充困難な場合：

- 外部からの採用（中途採用・顧問契約）

- 業務の一時縮小（新規受託の停止等）

欠員が長期化すると業務改善命令・業務停止命令の対象となるリスクが高まります。

宅建士ルートの指定講習の内容:

宅地建物取引士（宅建士）が業務管理者になるためには、実務経験2年以上年に加えて国交大臣の指定した講習の修了が必要です。

指定講習の目的：

• 賃貸住宅管理業法・管理業務に特有の知識の補完
• 宅建業法とは異なる管理業務の実務を習得

宅建士は不動産取引の専門家ですが、賃貸住宅の維持保全・定期報告・分別管理等の管理業務知識は宅建士試験の範囲外であるため、指定講習でこれらを補う設計です。

賃管士との違い（宅建士ルートの補足）:

賃管士は試験範囲に賃貸住宅管理業法・維持保全・管理実務が含まれているため、指定講習なしで業務管理者要件を満たせます。宅建士は不動産取引専門の資格であるため、管理業務の追加習得（指定講習）が必要という設計です。

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 業法第12条・施行規則第13条・第14条・国交省「解釈・運用の考え方」e-Gov・国交省サイト突合済。実務経験合算可・兼任の条件付き可・賃管士OR宅建士（両方不要）・業務管理者選任義務（任意でない）確認。基準日2026-04-01以内。正答オ維持。 -->