賃管士 賃貸住宅管理業法 問136：賃貸住宅管理業法（監督・罰則）
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）
賃貸住宅管理業法の適用対象（業法の対象となる事業者・行為）に関する次のア〜オの記述のうち、**誤っているもの**はどれか。
- ア賃貸住宅管理業の登録義務は、管理戸数が200戸戸以上の場合に課される。
- イ管理戸数が200戸戸未満の管理業者でも、任意で登録申請することは業法上妨げられない。
- ウ賃貸住宅の所有者（オーナー）が自己の所有する物件を自ら管理する行為は、業法の「賃貸住宅管理業」に当たらず登録義務はない。
- エ管理戸数の「200戸戸」のカウントには、サブリース業者（特定転貸事業者）として転貸管理する物件の戸数を含む。正答
- オ管理戸数のカウントは、賃貸住宅の「棟数」ではなく「住戸数（戸）」を基準とする。
AI解説（初心者・標準・上級）
理解度に合わせて3レベルの解説を無料で読めます。根拠条文・国土交通省ガイドラインも明記。
正答（誤っているもの）はエです。
管理戸数の200戸戸のカウントについて、サブリース業者（特定転貸事業者）として転貸管理している物件の戸数は、「管理受託」ではないため原則として管理受託の管理戸数としてカウントしません（国交省の解釈）。管理受託契約に基づく管理戸数のカウントが問題であり、サブリース（転貸）の転貸管理は別の性格の業務です。エの「含む」という記述が誤りです。
ア（200戸戸以上で登録義務）・イ（任意登録可）・ウ（自己物件の自己管理は業法対象外）・オ（戸数基準）は正しい記述です。
管理戸数の200戸戸のカウント方法（施行規則第3条・国交省解釈）:
| 算入するもの | 算入しないもの |
|---|---|
| 管理受託契約に基づき管理する住戸 | 自己所有物件の自己管理 |
| 一棟管理でも住戸単位でカウント | サブリース（特定転貸）の転貸管理（原則） |
| 複数の委託者からの受託を合算 | 宅建業の媒介・代理（管理業ではない） |
各選択肢の解説:
- ア（正）: 第3条第1項・施行規則第3条のとおり、200戸戸以上で登録義務。正しい記述です。
- イ（正）: 200戸戸未満でも任意登録可。国交省の解釈で明確にされています。正しい記述です。
- ウ（正）: 業法第2条第2項の管理業務は「管理受託契約」が前提であり、自己物件を自己管理する行為は管理受託に当たらず業法対象外。正しい記述です。
- エ（誤・正答）: サブリース（転貸）として転貸管理している住戸は「管理受託契約」ではなく「賃貸借契約」に基づく転貸であり、管理受託の戸数カウントに算入されません（国交省の解釈）。
- オ（正）: カウント単位は「棟数」ではなく「住戸（戸）数」。一棟マンション20戸は「1棟」ではなく「20戸」としてカウント。正しい記述です。
【200戸戸のカウント方法の詳細・サブリースの扱い・国交省解釈の整理・任意登録のメリット・管理業の定義と適用除外・実務での戸数管理】
管理戸数のカウント方法の詳細（施行規則第3条・国交省「解釈・運用の考え方」）:
算入対象：
1. 管理受託契約に基づき管理する住戸: 第1類型（維持保全）または第2類型（金銭管理）いずれかの管理受託を行っている住戸
2. 住戸の単位でカウント: 1棟マンション20戸＝20戸、1棟アパート8部屋＝8戸
3. 複数委託者の合算: 委託者A（50戸）＋委託者B（100戸）＋委託者C（60戸）＝210戸（登録義務あり）
算入対象外：
1. 自己物件の自己管理: オーナーが自分の物件を自分で管理する場合
2. 特定転貸事業（サブリース）の転貸管理: 業者自身が賃貸人として転貸する物件（管理受託ではなく賃貸借に基づく）
3. 宅建業の媒介・代理: 管理業務ではなく取引業務
サブリースが管理受託戸数に算入されない理由の詳細:
特定転貸事業者（サブリース業者）がオーナーから借り上げた物件を入居者に転貸する行為は：
- 業者自身が「賃借人」かつ「賃貸人」として当事者になっている
- 委託者（オーナー）から「管理を受託」しているのではなく、「賃貸借契約を締結」している
- 管理受託契約（業法第2条第5項）とは性質が異なる
一方、サブリース業者が管理受託（管理業者として管理を受託する業務）も兼業している場合は、その管理受託部分の戸数はカウントに算入されます。
任意登録のメリット（200戸戸未満の場合）:
200戸戸未満でも任意で登録を取得するメリット：
1. 信頼性のアピール: 「国交大臣登録第〇号」の表示で差別化
2. 業法上の義務の実践: 重説・帳簿・分別管理等の義務を率先して実施することで品質証明
3. 将来の登録義務に備えた事前対応: 業容拡大を見据えて早期に制度整備
4. 業者団体への参加: 登録業者のみが参加できる業者団体・研修への参加機会
「管理業務」の適用除外の整理:
業法の「管理業務」に当たらない行為（登録不要）：
1. 自己所有物件を自己管理する（オーナー自身の管理）
2. 宅建業の媒介・代理（管理ではなく取引）
3. 清掃・修繕等を個別に受注する（一体的な管理受託ではない単発作業）
4. サブリース業者として自ら転貸する（管理受託ではなく転貸借）
ただし「管理受託でなくても業法の規制（特定転貸事業者への規制・第28条〜）が適用される場合がある」点は注意です。
実務での戸数管理の重要性:
管理業者が戸数をカウントし200戸戸に近づいてきた場合の対応：
1. 定期的な管理戸数の集計・モニタリング（月次集計が推奨）
2. 200戸戸超となる前に事前の登録申請準備（申請→審査には時間がかかる）
3. 業務管理者の確保（事務所ごとに1名必要）
4. 帳簿・標識・重説体制の整備
「いつの間にか200戸を超えていた」では済まないため、戸数管理は経営上の重要指標の一つです。
200戸戸を超えた時点で登録義務が発生し、その後も無登録で営業を続けた場合は業法第41条の無登録営業（刑事罰）の対象となります。
<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 業法第3条・施行規則第3条・国交省「解釈・運用の考え方」e-Gov・国交省サイト突合済。200戸戸以上の登録義務・サブリース転貸管理は管理受託戸数に算入せず・自己物件自己管理は業法対象外・住戸単位でカウント確認。基準日2026-04-01以内。正答エ維持。 -->
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第3条・施行規則第3条・国土交通省「解釈・運用の考え方」 確認日: 2026-06-10 出典: e-Gov 法令検索 / 国土交通省 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。