賃管士 賃貸住宅管理業法 問23：賃貸住宅管理業法（登録制度）

正答はウです。

管理受託契約に基づく管理戸数が200戸戸の個人事業主Cは、200戸戸以上の賃貸住宅管理業を営んでいるため、法人・個人を問わず登録義務が生じます。

アはサブリース物件はカウント外なので通常管理の195戸では義務なし。イは150戸の管理で200戸戸未満→義務なし（再委託の有無は管理戸数のカウントに影響しないため、管理戸数が200戸戸未満なら義務なし）。エは現時点180戸→義務なし。オは0戸でも任意登録申請は可能（義務ではない）。

各選択肢の判定（登録義務の有無）:

| 選択肢 | 事業者 | 管理戸数の実態 | 登録義務 |

|---|---|---|---|

| ア | 管理会社A | 管理受託195戸（サブリース10戸はカウント外） | なし（195戸<200戸戸） |

| イ | 管理会社B | 管理受託150戸（再委託しても委託者側の管理戸数は変わらず150戸） | なし（150戸<200戸戸） |

| ウ | 個人事業主C | 管理受託200戸戸（オーナーから委託） | あり（200戸戸≧200戸戸・個人でも義務） |

| エ | 管理会社D | 現時点180戸 | なし（180戸<200戸戸・計画は関係なし） |

| オ | 新設会社E | 0戸（将来計画のみ） | なし（現時点0戸・任意登録は可能） |

個人事業主への登録義務の適用（ウが正答である核心）:

登録義務は法人・個人を問わず「管理戸数200戸戸以上の賃貸住宅管理業を営む者」に課せられます。個人事業主でも200戸戸以上を受託して管理していれば登録義務が生じます。

【再委託（外注）の法的意義と管理義務の帰属】

賃貸住宅管理業では、業務の一部（清掃・設備点検・緊急対応等）を専門業者に「業務委託（外注）」することが一般的です。管理業法第15条は「一括再委託の禁止」（管理業務の全部を一括して第三者に再委託することを禁止）を規定していますが、業務の「一部」を専門業者に委託することは認められています。

重要な点は、外注（一部再委託）をしても「委託元の管理業者（登録業者）の管理戸数に変わりはない」ことです。外注先が実際の作業を行っても、管理業法上の義務（重要事項説明・書面交付・分別管理等）は委託元の管理業者が果たさなければなりません。外注は「業務の分業」であり「義務の転嫁」ではありません。

「現時点の戸数」と「将来計画」の区別:

管理業法の登録義務は「現在の管理戸数が200戸戸以上かどうか」で判断します。将来200戸戸以上になる計画を持っていても、現時点で200戸戸未満であれば登録義務はありません。ただし、実務的には「200戸戸に近づいたタイミング」での先行申請準備が不可欠です（前述）。

個人事業主の管理業法適用：「個人か法人か」の議論

不動産関連業法では、宅建業法・マンション管理業法・建設業法等が法人・個人問わず適用されます。管理業法も同様で、個人事業主が200戸戸以上の管理受託を行う場合は登録義務が課せられます。

ただし、個人事業主の場合は以下の実務的問題が生じます：

1. 業務管理者の選任：事業主本人が業務管理者を兼ねる場合、賃管士＋実務2年（または宅建士＋実務2年＋指定講習）の要件を個人が満たす必要がある。

2. 廃業・死亡時の処理：個人事業主が死亡した場合、相続人が継続するには新規登録申請が必要（承継制度なし）。

3. 役員欠格事由の確認：個人事業主の場合、本人が欠格事由に該当しないかを確認するだけでよく、役員全員確認の法人と比較してシンプル。

0戸からの先行登録申請（実務上の活用場面）:

新設会社・個人事業主が「これから管理受託を取りに行く」という段階で0戸のうちに登録申請を行うケースは実務上あります。登録を先行取得することで「登録番号」「有効期間」の標識掲示が可能となり、営業上の信頼性アピールに使えます。宅建業法の免許でも同様に「免許を取得してから物件取引を始める」という順序が一般的であり、管理業法の先行登録も同じ発想です。

確認日: 2026-06-10。出典: 賃貸住宅管理業法第3条・施行規則第3条・第15条（e-Gov）。