賃管士 賃貸住宅管理業法 問23｜一時的200戸超過の登録義務・複合ケース判定

正答はアです。

管理受託契約に基づく管理戸数が200戸の個人事業主Cは、200戸以上の賃貸住宅管理業を営んでいるため、法人・個人を問わず登録義務が生じます（業法第3条第1項・施行規則第3条）。

ウの自己所有物件の自主管理は「賃貸人から委託を受けて」行うものではなく賃貸住宅管理業に当たらないため数えず、195戸で義務なし。イは150戸で200戸未満。エは現時点180戸で義務なし。オは0戸で義務はないが、任意の登録申請は可能です。

各選択肢の判定（登録義務の有無）:

個人事業主への登録義務の適用（アが正答である核心）:

第3条第1項は「賃貸住宅管理業を営もうとする者」に登録を求めており、法人か個人かを区別していません。施行規則第3条は、登録を要しない規模を「賃貸住宅管理業に係る賃貸住宅の戸数が二百戸」未満と定めています。

自己所有物件の扱い（ウのポイント）:

賃貸住宅管理業は「賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて」管理業務を行う事業です（第2条第2項）。自分が所有して自分で貸している住宅を自分で管理することは委託を受けたものではないため、戸数に含めません。

【再委託（外注）の法的意義と管理義務の帰属】

賃貸住宅管理業では、業務の一部（清掃・設備点検・緊急対応等）を専門業者に委託することが一般的です。管理業法第15条は「委託者から委託を受けた管理業務の全部を他の者に対し、再委託してはならない」と定めていますが、一部の再委託は禁止されていません。なお国交省「解釈・運用の考え方」は、管理業務を複数の者に分割して再委託して自ら管理業務を一切行わないことも同条に違反するとしています。

一部を再委託しても、受託している管理業務の戸数は委託元の管理業者のものとして数えます。再委託先が実際の作業をしても、管理業法上の義務（契約前の書面の交付・説明、分別管理等）は委託元の管理業者が果たさなければなりません。

「現時点の戸数」と「将来計画」の区別:

登録義務は「現在の管理戸数が200戸以上かどうか」で判断します。国交省「解釈・運用の考え方」は、管理戸数が一時的にでも200戸以上となった場合、その時点で登録を受けていなければ賃貸住宅管理業を営むことはできないとしています。200戸に近づいた段階で登録申請を準備しておくことが実務上不可欠です。

サブリースで借り上げた物件の扱い（参考）:

同じ考え方は、特定転貸事業者（サブリース業者）が特定賃貸借契約等により賃貸人に代わって賃貸住宅の維持保全を行っている場合は賃貸住宅管理業を営んでいるものと解され、200戸未満の場合を除き登録を受けなければならないとしています。自己所有物件の自主管理とは扱いが異なる点に注意が必要です。

個人事業主の実務的な論点:

1. 業務管理者の選任：営業所又は事務所ごとに、施行規則第14条の要件（管理業務に関する2年以上の実務経験等＋登録証明事業による証明又は宅建士で指定講習修了）を満たす業務管理者を選任する必要がある（第12条）。

2. 廃業・死亡時の処理：個人業者が死亡した場合、相続人がその事実を知った日から30日以内に届け出て登録は効力を失う（第9条）。相続人が継続するには新たな登録が必要。

3. 欠格事由の確認：個人の場合は本人（及び未成年者であれば法定代理人）の欠格事由を確認する。

0戸からの登録申請:

新設会社が受託を始める前に登録を受けることも可能です。国交省「解釈・運用の考え方」は、200戸未満の者も登録を受けることができ、登録すれば他の登録業者と同様に規制に服するとしています。

確認日: 2026-09-30。出典: 賃貸住宅管理業法第2条・第3条・第9条・第12条・第15条、同法施行規則第3条・第14条（e-Gov）、国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」（令和5年3月31日施行版）。