賃管士 賃貸住宅管理業法 問28｜業務管理者の職務・管理業務の統括

正答はウ（誤っている記述）です。

業務管理者は、営業所又は事務所における業務に関し、管理受託契約の内容の明確性、維持保全の実施方法の妥当性その他の事項についての「管理及び監督に関する事務」を行う者です（業法第12条第1項）。書面の実際の作成作業を全て本人が行う義務はありません。従業者が作成し、業務管理者が内容を確認・監督する形が一般的です。

エの入居者からの苦情の処理は、施行規則第13条第7号に定められた業務管理者の管理・監督事項です。

業務管理者に管理・監督させる事項（施行規則第13条）:

各選択肢の整理:

• ア（正）: 管理受託契約締結前の書面の交付・説明の管理・監督（施行規則第13条第1号）。
• イ（正）: 業務管理者は営業所・事務所の業務に関し管理及び監督に関する事務を行い（業法第12条第1項）、管理受託契約の適正な履行の確保はその中心。
• ウ（誤）: 書面の内容確認・監督は業務管理者の職務だが、実際の作成作業を全て本人が行う必要はない。
• エ（正）: 入居者からの苦情の処理（施行規則第13条第7号）。
• オ（正）: 業務管理者の事務は「当該営業所又は事務所における業務」に関するもの（業法第12条第1項）。他の営業所・事務所の業務管理者を兼ねることもできない（同条第3項）。

業務管理者の役割のまとめ:

業務管理者は、実務作業（書面作成・入居者対応・修繕手配等）を担当する従業者の業務について、品質と法令遵守を管理・監督する立場にあります。

【業務管理者制度と「実質的な管理者機能」の確保】

業法第12条第1項は、営業所又は事務所ごとに業務管理者を選任して、「当該営業所又は事務所における業務に関し、管理受託契約の内容の明確性、管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性その他の賃貸住宅の入居者の居住の安定及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の円滑な実施を確保するため必要な国土交通省令で定める事項についての管理及び監督に関する事務」を行わせることを求めています。具体的な事項は施行規則第13条の8項目です。

業務管理者がすべての実務を直接担当することは想定されていません。多数の従業者と物件を抱える営業所で、業務管理者一人がすべての書面を自ら作成することは現実的ではなく、「書面作成は担当者、内容確認・監督は業務管理者」という分業が標準です。

重要事項説明の説明者との関係:

国交省「解釈・運用の考え方」（令和5年3月31日施行版）は、管理受託契約重要事項説明について「業務管理者によって行われることは必ずしも必要ないが、業務管理者の管理及び監督の下に行われる必要がある」とし、賃貸不動産経営管理士など専門的な知識及び経験を有する者によって行われることが望ましいとしています。説明を担当者が行う場合も、業務管理者は説明の管理・監督に責任を負います（施行規則第13条第1号）。

苦情処理（第7号）の実務:

入居者からの苦情の処理は施行規則第13条第7号に明記された管理・監督事項です。定期報告（業法第20条）でも、管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況を委託者に報告することとされており（施行規則第40条第1項第3号）、苦情対応の記録を残す体制づくりは業務管理者の重要な役割です。

監督の記録の重要性:

書面の確認、説明の監督、苦情対応の確認などを記録に残しておくことは、立入検査（業法第26条）や業務改善命令（業法第22条）の場面で、業務管理者が実質的に管理・監督を行っていたことを示す材料になります。

確認日: 2026-09-30。出典: 賃貸住宅管理業法第12条・第13条・第20条・第22条・第26条、同法施行規則第13条・第40条（e-Gov）、国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」（令和5年3月31日施行版）。