賃管士 賃貸住宅管理業法 問33：賃貸住宅管理業法（業務管理者）
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）
賃貸住宅管理業者Aは、甲市に本社（甲事務所）、乙市に支店（乙事務所）、丙市に出張所（丙事務所）の3つの事務所を有している。業務管理者の選任に関する次のア〜オの記述のうち、**正しいもの**はどれか。
- アA社は業務管理者を少なくとも1名選任すれば足り、その業務管理者が3つの事務所すべてを統括・監督できる。
- イA社の業務管理者は3名必要であり、甲・乙・丙各事務所にそれぞれ専任の業務管理者を選任しなければならない。
- ウ甲事務所の業務管理者Bは、業務上の都合から乙事務所の業務管理者を一時的に兼任することができ、その際は変更届出書の提出で足りる。
- エ丙出張所（丙事務所）が賃貸住宅管理業の業務を行う「事務所」に該当する場合は、丙事務所にも業務管理者の選任が必要である。正答
- オ業務管理者Cが甲事務所と乙事務所の両方を担当できる条件として、甲乙両事務所が同一市内にあり、常時連絡が取れる状態であれば例外的に兼任が認められる。
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正答はエです。
業務管理者は事務所ごとに1名以上の選任が必要です（業法第12条）。甲・乙・丙の3事務所がすべて「管理業法上の事務所」に該当するなら、3名以上の業務管理者が必要です（ア・イの混同に注意）。
ポイントはエです：丙出張所が「賃貸住宅管理業の業務を行う事務所」に該当すれば、丙事務所にも業務管理者が必要です（エが正しい記述）。「出張所」であっても管理業務を行っている実態があれば、事務所として業務管理者選任義務が生じます。
兼任は原則禁止（ウ・オ誤り）。同一市内の近接事務所でも兼任は認められません。
「事務所」の定義と業務管理者選任義務の判断:
管理業法上の「事務所」は、管理業者が管理業務を行う場所（本社・支店・出張所等）で、継続的に業務が行われる場所を指します。「出張所」「サテライトオフィス」「連絡所」等の名称に関わらず、実態として管理業務（重説・契約・入居者対応・維持保全等）を行っていれば「事務所」に該当し、業務管理者選任義務が生じます。
各選択肢の整理:
- ア（誤）: 1名では不足（3事務所なら最低3名。兼任禁止）。
- イ（誤）: 3名必要という点は正しいが、「専任」という表現が混乱を招く。正確には「その事務所の業務に従事する者から選任」。
- ウ（誤）: 一時的兼任も認められない。欠員が生じたら新たな業務管理者を補充する必要がある。変更届出で解決できる問題ではない。
- エ（正）: 丙出張所が「事務所」に該当するなら業務管理者選任義務あり。該当するかは業務の実態で判断。
- オ（誤）: 同一市内・常時連絡可能でも兼任の例外は認められない（解釈・運用通知）。
事務所の実態判断（解釈・運用通知）:
「事務所」該当性の判断要素：
- 継続的に管理業務を行っているか
- 独立した業務実施機能を有しているか
- 看板・標識の掲示がされているか
- 連絡先として公表されているか
これらの要素を総合判断して「事務所」かどうかを決定します。
【「事務所」の実態判断と管理業法上の意義】
管理業法における「事務所」の概念は宅建業法の「事務所」（宅建業法第3条）と類似しており、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」を指します。単なる連絡先（代表電話のみ）や倉庫・書類保管場所は「事務所」に該当しません。
実務上の論点として「テレワーク・在宅勤務の従業者が担当するエリアを管轄する出張所」が「事務所」に該当するかという問題があります。在宅勤務の普及により物理的な事務所の概念が変化する中、管理業法の「事務所」の定義を柔軟に解釈する議論が進んでいます。国交省は解釈・運用通知で随時この点を明確化しており、最新通知の確認が重要です。
業務管理者の「その事務所の業務に従事する者」要件の厳格性:
業法第12条の「その事務所の業務に従事する者」から業務管理者を選任するという要件は、「物理的にその事務所にいて業務に携わること」を意味します。遠隔地（別の事務所や自宅）からオンラインで管理・監督するだけでは「その事務所の業務に従事する者」の要件を満たさない可能性があります。ただし、テレワーク・在宅勤務の実態を踏まえた柔軟な解釈の余地については解釈・運用通知で確認が必要です（確認日: 2026-06-10）。
兼任禁止の厳格な運用と「特例」がない理由:
管理業法が業務管理者の兼任を原則禁止し、「同一市内でも」「常時連絡可能でも」例外を認めない設計は、「業務管理者が複数の事務所の業務を管理・監督することが現実的に困難」という実態認識に基づきます。一人の業務管理者が複数の事務所を掛け持ちすれば、それぞれの事務所での管理業務の品質確認・従業者への指導が形骸化するリスクがあります。
宅建業法の専任宅建士も「専任」（その事務所専属）を要件とし、複数事務所の掛け持ちを認めていません。この「専任性の厳格化」は不動産業・管理業の消費者保護における核心的な設計思想です。
コンプライアンス体制の設計：複数事務所体制の管理業者向け指針
複数事務所を有する管理会社のコンプライアンス体制：
1. 業務管理者のヘッドカウント計画: 事務所数×必要業務管理者数を先行して把握し、人材計画に反映
2. 資格者の育成: 賃管士試験受験補助・合格後の登録支援・実務経験のOJT
3. 新規事務所開設のゲート: 「業務管理者の確保」を新規事務所開設の必須条件として内部規程化
4. 有効期限管理: 全事務所の業務管理者の賃管士登録有効期限をデータベース管理・更新前アラート
5. 欠員対応マニュアル: 欠員発生から補充完了までのプロセス・連絡体制・届出書類の準備手順
確認日: 2026-06-10。出典: 賃貸住宅管理業法第12条（e-Gov）、国土交通省解釈・運用通知第12条関係。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 賃貸住宅管理業法第12条（事務所ごとに業務管理者1名以上・兼任原則禁止）、解釈・運用通知第12条（「事務所」の定義・丙出張所が業務を行う事務所に該当するかの判断） <!-- 作問独自性ログ 2026-06-10: 「事務所」の定義次第で業務管理者選任が必要かどうかが変わる点と、兼任禁止の実質的な意味を論点に独立創作。エを正として設計。 --> 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。