賃貸住宅管理業法問61賃貸住宅管理業法（管理受託契約）

賃管士賃貸住宅管理業法問61：賃貸住宅管理業法（管理受託契約）

最終更新 2026-06-10（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）

管理受託契約に基づく業務の再委託（業法第15条）における、再委託先への監督責任に関する次のア〜オの記述のうち、**正しいもの**はどれか。

ア管理業者が業務の一部を第三者（再委託先）に委託した場合、当該業務に関して生じた損害については専ら再委託先が責任を負い、委託元の管理業者は一切の責任を免れる。
イ管理業者は、再委託先の業務遂行状況を定期的に確認・監督する義務を負い、再委託先の業務に問題が生じた場合は適切な是正措置を取らなければならない。正答
ウ再委託先が管理業法の登録を受けていない事業者であっても、委託元の管理業者が一括再委託に該当しない一部委託として行う場合には、業法上の問題はない。
エ管理業者が再委託先の選定を誤り（信用のない業者等を選定）、その結果委託者に損害が生じた場合でも、管理業者は「委託先の選定は自由だ」として損害賠償責任を免れる。
オ再委託先の従業者が入居者に対して不法行為を行った場合、委託元の管理業者は「直接の加害者でない」として管理業法・民法上の一切の責任を負わない。

正答：イ管理業者は、再委託先の業務遂行状況を定期的に確認・監督する義務を負い、再委託先の業務に問題が生じた場合は適切な是正措置を取らなければならない。

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正答はイです。

管理業者が業務の一部を再委託した場合でも、委託元の管理業者は再委託先の業務遂行状況を監督する義務を負い続けます（民法第644条の善管注意義務・解釈運用通知）。再委託を行ったことで委託元の管理業者が責任から解放されるわけではありません（ア誤り・エ誤り・オ誤り）。

再委託先が非登録事業者であっても「一部委託」として業法第15条の一括再委託禁止に該当しない限り、業法上の問題はないとも言えますが、非登録業者への業務委託は品質管理・責任の観点から実務上リスクが伴います（ウは部分的に正しいが全体的な記述として注意要）。

標準試験対策の基準レベル

再委託先への監督責任（民法・解釈運用通知）:

| 義務 | 内容 |

|---|---|

| 再委託先の選定義務 | 適切な業者を選定する義務（善管注意義務・民法第644条） |

| 再委託先の監督義務 | 業務遂行状況の確認・問題発生時の是正措置 |

| 責任の継続 | 再委託後も委託元管理業者が管理業法上の義務（分別管理・定期報告等）の責任を負い続ける |

| 損害賠償責任 | 再委託先の選定・監督ミスにより委託者・入居者に損害→管理業者が責任（不法行為・債務不履行） |

各選択肢の整理:

ア（誤）: 再委託後も委託元管理業者が責任を負い続ける（再委託先だけが責任を負うわけではない）。
イ（正）: 再委託先の定期確認・監督義務・是正措置の義務（善管注意義務の一環）。
ウ（注意）: 非登録業者への一部委託は業法第15条の一括再委託に該当しない限り可能だが、業者選定の善管注意義務上は問題が生じる可能性あり。
エ（誤）: 委託先選定の善管注意義務違反→損害賠償責任（民法第644条・第415条）。
オ（誤）: 再委託先の従業者の不法行為について、管理業者（委託元）も監督責任・選定責任等の観点から責任を問われる可能性がある。

上級誤答論破・根拠条文・通達まで深掘り

【再委託先への監督義務の法的根拠と「下請け管理リスク」の実務】

民法第644条は「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」と規定しています。この「善管注意義務」は管理受託契約（委任・準委任）の受任者（管理業者）が負う基本的義務であり、業務の一部を再委託しても善管注意義務から解放されません。

再委託先を選定する際の善管注意義務は「信頼できる業者を選ぶ義務」であり、①業者の信用・実績の確認、②業務品質の基準設定、③業務遂行状況の監督体制の構築等が含まれます。

「信用のない業者への委託」による損害賠償リスク（エの詳細）:

管理業者が費用削減のために信頼性の低い業者を再委託先に選定し、その業者が入居者の荷物を損傷させたり、修繕工事を不完全に行った場合、委託元管理業者は「選定の善管注意義務違反（委任契約上の債務不履行・民法第415条）」として、委託者（オーナー）への損害賠償責任を負います。

「委託先の選定は自由だ」という主張は、「合理的な判断基準で選定した」という善管注意義務の履行として評価されない限り、責任逃れにはなりません。

再委託先の不法行為と委託元の連帯責任:

再委託先の従業者が入居者に不法行為（プライバシー侵害・住居への無断侵入・器物損壊等）を行った場合：

1. 再委託先（使用者責任・民法第715条）: 再委託先が自社従業者の使用者として一次的に責任

2. 委託元管理業者（監督義務違反・民法第415条）: 再委託先の選定・監督に問題があった場合、委託者への債務不履行として責任

3. 共同不法行為（民法第719条）: 委託元の監督懈怠と再委託先の不法行為が共同して損害を発生させた場合

入居者（被害者）は委託元管理業者に対しても「再委託先の選定・監督義務違反を理由とする不法行為（民法第709条）または债務不履行（管理業者と入居者の間に直接の契約関係がある場合）」を主張して損害賠償を求めることができます。

管理業法上の「再委託先への監督」義務の行政処分リスク:

管理業法の解釈・運用通知では「管理業者は再委託先の業務遂行状況を定期的に確認し、問題があれば是正する義務を負う」とされており、この義務を果たさない場合は業務改善命令（業法第22条）の対象となりえます。

具体的なリスクシナリオ：

再委託した清掃業者が適切な清掃を行っておらず、入居者からクレームが多発
管理業者が再委託先の業務を全く確認せず、問題放置
定期報告（業法第20条）でオーナーに正確な管理状況が報告されない

このような状況では「管理業者としての管理監督義務の懈怠」として業務改善命令・業務停止命令が発動されるリスクがあります。

確認日: 2026-06-10。出典: 賃貸住宅管理業法第15条（e-Gov）、民法第644条・第415条・第715条（e-Gov）。

出典・根拠について

本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。　根拠・出典：根拠: 賃貸住宅管理業法第15条（一括再委託禁止）・解釈運用通知（再委託先への監督責任・委任契約の善管注意義務）、民法第644条（受任者の善管注意義務） 　各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。

本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。

執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報）　／　賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。