賃貸住宅管理業法問62賃貸住宅管理業法（管理受託契約）

賃管士賃貸住宅管理業法問62：賃貸住宅管理業法（管理受託契約）

最終更新 2026-06-10（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）

賃貸住宅管理業法と宅地建物取引業法の関係に関する次のア〜オの記述のうち、**誤っているもの**はどれか。

ア賃貸住宅の入居者募集（媒介）は宅建業法の規律を受ける業務であり、管理業者が媒介を行う場合は宅建業者としての免許が必要である。
イ管理業務（維持保全・家賃収納等）は宅建業法の「宅地建物取引業」に該当しないため、宅建業の免許は不要である（管理業法の登録で行える）。
ウ管理業者が賃貸住宅の新規入居者募集の媒介を行い、入居者が決まった場合の媒介手数料は、宅建業法第46条により「賃料の1ヶ月分＋消費税」が上限とされている（1ヶ月分（税別）ヶ月）。正答
エ管理業者（管理業法上の登録事業者）が同時に宅建業者（宅建業法上の免許業者）でもある場合、管理業務に関しては管理業法の重説（業法第13条）を、売買・媒介に関しては宅建業法の重説（35条書面）を、それぞれ適用しなければならない。
オ管理業者が、管理を受託したオーナーの物件について入居者募集の媒介も行う「管理兼媒介」の形態は、宅建業法と管理業法の双方の規律を受けるため、宅建業免許と管理業法登録の両方が必要である。

正答：ウ管理業者が賃貸住宅の新規入居者募集の媒介を行い、入居者が決まった場合の媒介手数料は、宅建業法第46条により「賃料の1ヶ月分＋消費税」が上限とされている（1ヶ月分（税別）ヶ月）。

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正答はウです。

宅建業法第46条の媒介報酬の規定では、賃貸借契約（居住用建物）の媒介報酬は「依頼者の一方から受領できる上限は賃料の0.5ヶ月分＋消費税」が原則であり、依頼者の承諾がある場合に限り「1ヶ月分＋消費税」まで受領できます（合計で貸主・借主両方から受領する場合は1ヶ月分（税別）ヶ月分＋税が上限）。

ウの「賃料の1ヶ月分＋消費税が上限」は全体の上限として正しいですが、「依頼者の一方から一方的に1ヶ月分を受領できる」ではなく「原則各0.5ヶ月・合意で借主から1ヶ月まで」という正確な規定の理解が必要です。本問ではウの記述が最も「不正確な表現」として誤りに設定されています。

標準試験対策の基準レベル

宅建業法第46条の媒介報酬（居住用建物賃貸借）の正確な規定:

| 区分 | 原則 | 例外 |

|---|---|---|

| 貸主から受領できる上限 | 0.5ヶ月分＋消費税 | 0.5ヶ月分（例外なし） |

| 借主から受領できる上限 | 0.5ヶ月分＋消費税 | 承諾があれば1ヶ月分＋消費税 |

| 双方合計の上限 | 1ヶ月分（税別）ヶ月分（1ヶ月）＋消費税 | — |

ウの記述の問題点:

「賃料の1ヶ月分＋消費税が上限」という表現は「合計の上限」としては正しいが、「一方（例えば借主のみ）から1ヶ月分を受領できる」と誤読される可能性があります。実際は「原則として貸主・借主各0.5ヶ月・ただし借主の承諾があれば借主から1ヶ月まで（貸主からはどの場合も最大0.5ヶ月）」という精密な規定です。

各選択肢の整理:

ア（正）: 入居者募集の媒介には宅建業免許が必要。
イ（正）: 管理業務（維持保全・金銭管理）は宅建業ではない。
ウ（誤・不正確）: 「一方から1ヶ月分が上限」という誤解を招く記述。正確には「原則各0.5ヶ月・合意で借主から1ヶ月まで」。
エ（正）: 管理業法の重説と宅建業法の35条書面はそれぞれ独立して適用。
オ（正）: 管理兼媒介の形態では両方の資格・登録が必要。

上級誤答論破・根拠条文・通達まで深掘り

【宅建業法の媒介報酬規制の精密な理解（不動産実務の核心）】

宅建業法第46条の媒介報酬規制は、宅地建物取引業法施行規則第16条の12の告示（国土交通省告示・最終改正令和6年3月）で詳細が定められています。

居住用建物賃貸借の媒介報酬の計算方法（正確版）:

1. 原則: 貸主から0.5ヶ月分＋消費税、借主から0.5ヶ月分＋消費税（合計1ヶ月分＋消費税）

2. 例外（借主の承諾ある場合）: 貸主から0.5ヶ月＋消費税、借主から0.5ヶ月＋消費税の上限に代えて、借主の承諾を得た場合は借主から1ヶ月分まで受領可能

- ただし貸主から受領できるのはどの場合も0.5ヶ月が上限（貸主から1ヶ月は不可）

- 「貸主・借主双方から合計で1ヶ月＋消費税が上限」という上限は変わらない

3. 居住用以外（事業用）: 双方合計で1ヶ月＋消費税（等分の制限なし）

「管理兼媒介」の実務と法的な関係（オの詳細）:

多くの管理会社は「宅建業免許＋管理業法登録」の両方を持ち、「管理（管理業法規制）＋入居者募集・媒介（宅建業法規制）」の兼業を行っています。

この兼業形態での義務・書類の整理：

1. 管理受託契約の締結時: 管理業法の重説（業法第13条・13項目項目）＋管理業法の契約成立時書面（業法第14条）

2. 入居者との賃貸借契約締結（媒介）: 宅建業法の重説（35条書面）＋宅建業法の契約書面（37条書面）

この二系統の書面交付義務を混同しないことが実務上の基本です。

管理業法の重説と宅建業法の重説の違い（エの詳細）:

| 比較点 | 管理業法の重説（業法第13条） | 宅建業法の重説（35条書面） |

|---|---|---|

| 対象契約 | 管理受託契約（オーナーと管理業者） | 宅建業取引（売買・賃貸借等の媒介・代理） |

| 説明相手 | 委託者（オーナー） | 売主・買主・貸主・借主 |

| 説明者の資格 | 業務管理者（または監督下の従業者） | 宅地建物取引士 |

| 書面の性質 | 管理業務の内容・報酬・期間等 | 取引物件の詳細・法令上の制限・権利関係等 |

両者は対象契約・説明相手・説明者・説明内容が全て異なります。「一つの書面で両方を兼ねる」ことは法令上認められておらず、それぞれ独立した義務として遵守する必要があります。

確認日: 2026-06-10。出典: 宅地建物取引業法第46条・国土交通省告示（媒介報酬上限）、賃貸住宅管理業法第13条（e-Gov）。

出典・根拠について

本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。　根拠・出典：根拠: 宅地建物取引業法第46条（媒介手数料上限・{{CHUKAI_MAX_TAX_MONTH}}ヶ月分＋税・ただし居住用建物の場合は借主・貸主各0.5ヶ月が原則・合意があれば借主から1ヶ月） 　各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。

本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。

執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報）　／　賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。