賃管士 賃貸住宅管理業法 問65｜管理受託契約における利害相反・コンフリクト

正答はイです。

業法第1条は、「賃貸住宅の入居者の居住の安定の確保及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を図る」ことを目的に掲げています。管理業者はオーナーから委託を受けて業務を行う一方、入居者の居住の安定にも配慮した対応が求められます（イ正）。

「常にオーナー優先」（ア）は誤り。違法行為を実行した管理業者が責任を免れることはありません（ウ誤り）。入居者からの苦情の発生状況・対応状況は定期報告の記載事項であり、オーナーに報告しなければなりません（エ誤り）。

管理業者の「二つの側面」と利害の調整:

利害相反が生じやすい場面と適切な対応:

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 「常にオーナー優先」は業法第1条の趣旨に反する。
• イ（正）: 業法第1条の目的どおり。
• ウ（誤）: 違法行為を実行した管理業者は自ら不法行為責任（民法第709条）を負う。
• エ（誤）: 管理業務報告書には入居者からの苦情の発生状況及び対応状況を記載する（施行規則第40条第1項第3号）。オーナーの意向にかかわらず報告は必要。
• オ（誤）: 第1条は法律全体の目的規定であり、個別の契約上の責任を免除する根拠にはならない。

【管理業法の目的と受任者としての義務のバランス】

業法第1条は、入居者の居住の安定の確保と、賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を並べて掲げています。管理業者は「オーナーの代理人」であるだけでなく、入居者の住環境に直接かかわる事業者として位置付けられています。

民法上、受任者（管理業者）は委任者（オーナー）に対し、委任の本旨に従い善良な管理者の注意をもって事務を処理する義務（民法第644条）を負います。しかしこれは第三者（入居者）を違法に害してよいという意味ではなく、公序良俗（民法第90条）や不法行為法（民法第709条）の範囲内で機能します。

「オーナーの指示」と管理業者の責任（ウ誤りの詳細）:

オーナーから「入居者に嫌がらせをして早く退去させろ」と指示されても、管理業者はその指示に従ってはなりません。

1. 嫌がらせによる退去の強要は、自力救済にあたり不法行為（民法第709条）となりうる。行為の態様によっては刑事責任が問われることもある

2. オーナーの指示があっても、実行した管理業者が不法行為責任の主体になる

3. 業務処理の原則（業法第10条：信義を旨とし、誠実にその業務を行う）にも反し、業務改善命令（第22条）等の対象となりうる

オーナーと管理業者の共同不法行為（民法第719条）として、双方が連帯して損害賠償責任を負うこともあります。

修繕の要求・苦情とオーナーへの報告（エの詳細）:

民法第606条は賃貸人に修繕義務を課しています。入居者から修繕の要求があった場合の管理業者の対応は、

1. オーナーへの報告: 要求の内容を速やかにオーナーに伝える（受任者としての報告義務・民法第645条）。定期報告では入居者からの苦情の発生状況及び対応状況を必ず記載する（施行規則第40条第1項第3号）

2. 法的な見通しの説明: 修繕が必要なのに行われない場合、賃借人が自ら修繕できる場合があること（民法第607条の2）や、賃料の減額が問題となる場合があること（民法第611条）をオーナーに伝える

3. 緊急時の対応: 管理受託契約の権限の範囲内で、緊急の対応を行う

「オーナーが拒否したから何も伝えない」という対応は、受任者としての義務や定期報告のルールに反します。

確認日: 2026-09-30。出典: 賃貸住宅管理業法第1条・第10条・第20条・第22条、同法施行規則第13条・第40条（e-Gov）、民法第90条・第606条・第607条の2・第611条・第644条・第645条・第709条・第719条（e-Gov）。