賃貸住宅管理業法問65賃貸住宅管理業法（管理受託契約）

賃管士賃貸住宅管理業法問65：賃貸住宅管理業法（管理受託契約）

最終更新 2026-06-10（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-10）

管理業者がオーナー（委託者）と入居者（賃借人）の双方の利益を調整する場面での利害相反・コンフリクトに関する次のア〜オの記述のうち、**正しいもの**はどれか。

ア管理業者の第一義的な義務は委託者（オーナー）への義務であるため、オーナーと入居者の利益が衝突する場合は常にオーナーの利益を優先しなければならない。
イ管理業者は、管理業法上「賃貸人および賃借人の利益の保護」を目的として定められた法律（業法第1条）の規律を受けるため、オーナー・入居者双方の利益に配慮した適切な対応が求められる。正答
ウ管理業者がオーナーの依頼を受けて入居者に対して違法な立退き圧力（不退去・嫌がらせ等）をかけた場合、その命令を下したオーナーが法的責任を負い、実際に行為した管理業者は責任を免れる。
エ入居者からの修繕要求について、オーナーが「費用がかかる」として修繕を拒否した場合、管理業者はオーナーの意向に従い修繕対応を行わなくてよい。
オ管理業者が入居者の利益保護のために行動したことで、オーナーとの管理受託契約に違反した場合、管理業者は業法第1条（入居者の利益保護）を根拠に管理受託契約上の責任を免れることができる。

正答：イ管理業者は、管理業法上「賃貸人および賃借人の利益の保護」を目的として定められた法律（業法第1条）の規律を受けるため、オーナー・入居者双方の利益に配慮した適切な対応が求められる。

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正答はイです。

業法第1条は「賃貸住宅の賃貸人（オーナー）および賃借人（入居者）の利益の保護」を管理業法の目的として規定しています。管理業者は「オーナーの代理人」という側面を持つ一方で、入居者の利益にも配慮した適切な対応が求められます（イが正しい）。

「常にオーナーの利益を優先」（ア）は誤り。違法行為を実行した管理業者が責任を免れるわけではありません（ウ誤り）。修繕義務（民法第606条）はオーナーが負いますが、管理業者の善管注意義務との関係も考慮が必要です（エ要注意）。業法第1条を根拠に管理受託契約上の責任が免れるわけではありません（オ誤り）。

標準試験対策の基準レベル

管理業者の「二重の立場」と利害相反の構造:

| 側面 | 内容 |

|---|---|

| オーナーへの義務 | 管理受託契約の受任者として善管注意義務・報告義務・忠実義務 |

| 入居者への配慮 | 業法第1条の「賃借人の利益保護」・個人情報保護・自力救済禁止・適切な修繕対応 |

| 双方の調整 | 修繕要求・家賃交渉・立退き等の場面で両者の利益を調整 |

利害相反が生じやすい場面と適切な対応:

| 場面 | 適切な対応 |

|---|---|

| 修繕要求 | オーナーに修繕義務（民法第606条）を伝え、必要な修繕を促す。不合理な拒否は法的リスクを伝える |

| 立退き交渉 | 借地借家法の正当事由・立退料の法的要件をオーナー・入居者双方に説明する |

| 家賃滞納督促 | 適法な督促（内容証明・法的手続き）のみ。自力救済禁止を厳守 |

各選択肢の整理:

ア（誤）: 「常にオーナー優先」は業法第1条の双方保護の趣旨に反する。
イ（正）: 業法第1条の双方の利益保護を目的とする法律の規律を受ける（業法第1条）。
ウ（誤）: 違法行為を実行した管理業者は不法行為責任（民法第709条）を自ら負う。オーナーの命令があっても実行者の責任は免れない。
エ（誤）: オーナーが修繕を拒否しても、管理業者は民法上の修繕義務をオーナーに通知する義務・入居者への情報提供義務がある。管理業者がオーナーの言いなりに「修繕不要」とするだけでは善管注意義務違反の可能性。
オ（誤）: 業法第1条は管理業法全体の目的規定であり、個別の管理受託契約上の義務を免除する根拠にはならない。

上級誤答論破・根拠条文・通達まで深掘り

【管理業法の「双方保護」と実務的な「忠実義務」のバランス】

業法第1条の「賃貸人および賃借人の利益の保護」という目的規定は、管理業者が単なる「オーナーの代理人」ではなく「賃貸住宅市場全体の健全化を担う専門家」として位置付けられていることを示しています。

民法上の委任契約では、受任者（管理業者）は委任者（オーナー）に対して「忠実義務（委任の本旨に従った事務処理）」を負いますが、この忠実義務は「委任者の利益のために行動する義務」であり、「第三者（入居者）を害することも辞さない義務」ではありません。民法第90条（公序良俗）・不法行為法（民法第709条）の制約の範囲内で忠実義務が機能します。

「オーナーの命令」と管理業者の責任（ウ誤りの詳細）:

オーナーから「入居者に嫌がらせをして早く退去させろ」という指示を受けた場合、管理業者はその指示を実行してはなりません。理由：

1. 「嫌がらせによる退去強要」は自力救済（民事）・不法行為（民法第709条）・不退去罪（刑法第130条）等の違反

2. オーナーの指示があっても、実行した管理業者が不法行為責任の主体になる

3. 管理業法上の「信用失墜行為の禁止（業法第10条）」にも違反

4. 実行した管理業者の従業者も個人として刑事責任（強要罪・不退去罪等）のリスク

オーナーと管理業者の「共同不法行為（民法第719条）」として、双方が連帯して損害賠償責任を負います。「オーナーの命令に従っただけ」は法的抗弁になりません。

修繕義務とオーナーへの通知義務（エの詳細）:

民法第606条はオーナー（賃貸人）に賃貸物の修繕義務を課しています。管理業者はオーナーの代理として修繕対応を管理していますが、入居者から修繕要求があった場合の管理業者の義務は：

1. オーナーへの通知: 入居者からの修繕要求をオーナーに速やかに報告する義務（定期報告義務・善管注意義務の一環）

2. 法的リスクの伝達: 「オーナーが修繕を拒否した場合、入居者は民法第607条の2（賃借人による修繕）・民法第611条（賃料の減額請求）の権利を行使できる可能性がある」とオーナーに伝える義務

3. 緊急修繕: 入居者の生活に支障をきたす緊急の修繕（給水停止・雨漏り等）については、管理受託契約の権限範囲内で速やかに対応する義務

「オーナーが拒否したから何もしない」という対応は、管理業者の善管注意義務・定期報告義務違反となります。管理業者はオーナーへの適切な情報提供・法的リスクの伝達という形で「双方の利益保護」に貢献します。

確認日: 2026-06-10。出典: 賃貸住宅管理業法第1条・第10条（e-Gov）、民法第606条・第709条・第719条（e-Gov）。

出典・根拠について

本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。　根拠・出典：根拠: 賃貸住宅管理業法第1条（目的：賃貸人・賃借人双方の利益保護）・民法（管理業者の管理受託契約上の義務・入居者への不法行為責任） 　各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-10）。

本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。

執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報）　／　賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。