賃管士 賃貸住宅管理業法 問70：賃貸住宅管理業法（管理受託契約）

正答はイ（誤っている記述は1つ）です。

各記述の正誤：

• ア（正しい）: 重説書面13項目項目・契約前の交付（業法第13条・施行規則第31条）。
• イ（正しい）: 契約成立後の遅滞なき書面交付（業法第14条・施行規則第35条）。
• ウ（誤り）: 一括再委託は書面承諾があっても禁止（業法第15条の絶対禁止規定）。
• エ（正しい）: 帳簿の事務所ごとの備付・終了後5年間年間保存（施行規則第38条）。

誤りはウの1つのみ → 正答はイ（誤り1つ）。

各記述の詳細検討:

ア（正しい）:

• 重説書面の13項目項目は施行規則第31条（確認日: 2026-06-10）
• 「契約締結前（事前）」に交付・説明（業法第13条第1項）

→ 正しい。

イ（正しい）:

• 「管理受託契約が成立したときは、遅滞なく」書面を交付（業法第14条第1項）
• 記載事項は施行規則第35条

→ 正しい。

ウ（誤り）:

• 業法第15条：「賃貸住宅管理業者は、管理業務の全部を一括して第三者に委託してはならない」
• 「書面による事前承諾があれば認められる」は誤り
• 第15条は「してはならない」という絶対的禁止規定であり、委託者の承諾があっても一括再委託は許容されない

→ 誤り。

エ（正しい）:

• 帳簿の事務所ごとの備付（業法第18条第1項）
• 管理受託契約終了後5年間年間の保存義務（施行規則第38条）

→ 正しい。

誤りの数: ウのみ = 1つ → イが正答。

一括再委託禁止の「絶対性」（ウ誤りの核心）:

業法第15条の「してはならない」という文言は「絶対的禁止（強行規定）」を意味します。委任契約の場合、民法第644条の善管注意義務は当事者が合意で排除できますが（任意規定）、業法第15条は業法上の強行規定であり、当事者の合意（委託者の書面承諾）があっても違反となります。

【「個数問題」の解法と強行規定・任意規定の区別の重要性】

個数問題（「誤っている記述の数」を問う形式）は、各記述を独立に正確に判定する能力を問います。特に「一見正しそうだが実は誤り」という典型的なひっかけパターンとして「一括再委託は書面承諾があれば可能（→実際は禁止）」という誤りが使われます。

「強行規定」と「任意規定」の区別が正答を決める:

ウの「書面承諾があれば認められる」という誤りは「一括再委託禁止は任意規定（当事者が合意で排除できる）」という誤解から生じます。民法上の委任は「任意規定が多く当事者の合意で変更可能」ですが、業法第15条は「業規制法上の強行規定（当事者の合意で排除不可）」として設計されています。

この「強行規定 vs 任意規定」の区別は、業法の条文を理解する上で重要な視点です：

• 強行規定（「してはならない」「しなければならない」）: 当事者の合意でも変更・排除不可
• 任意規定（「特約がなければ」「別段の定めがない限り」）: 当事者の合意で変更可能

管理業法の主要な義務規定（重説義務・書面交付義務・分別管理義務・一括再委託禁止等）は原則として強行規定です。これらは「消費者保護のために最低限守るべきルール」であり、当事者の合意で下回ることはできません。

業法第15条と民法第644条の関係（善管注意義務との整合）:

民法第644条の善管注意義務には「再委託の制限」が明示されていませんが（民法上は再委託の可否は当事者合意に委ねる方向）、業法第15条が「一括再委託を禁止する強行規定」を置くことで、民法上は可能な一括再委託が業法上は絶対に許容されない体系となっています。

この「民法（私法上は可能）vs 業法（公法上は禁止）」という二重構造は不動産業規制法特有の設計であり、業法の規定が民法より優先されます（特別法優先の原則）。

実務での一括再委託禁止の確認:

管理業者が外注先（専門業者等）に業務を委託する際に「一括再委託に該当するか」を判断するための基準：

1. 全部委託かどうか: 管理受託した業務の全部を「一者に」委託するかどうかが基準

2. 実質的な判断: 「清掃・設備・金銭管理・入居者対応のほぼ全て」を実質的に一者に委託していれば一括再委託に当たる可能性

3. 委託元の関与度: 委託元の管理業者が全く関与せず名義だけで関わる場合は名義貸し+実質一括再委託の問題

実務では「自社が核となって行う業務（指揮・監督・委託者報告）」を明確に定め、専門業者への個別業務委託と自社業務の範囲を管理受託契約・業務フローとして文書化することが重要です。

確認日: 2026-06-10。出典: 賃貸住宅管理業法第13条・第14条・第15条・第18条・施行規則第31条・第35条・第38条（e-Gov）。