賃管士 賃貸住宅管理業法 問74｜誇大広告の禁止——賃貸住宅管理業法28条・「広告をするとき」の規制

正答はアです。

業法第28条は「特定転貸事業者又は勧誘者…は、…特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、…著しく事実に相違する表示をし、又は…著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。」と定めており、規制の要件は「広告をするとき」です。口頭のみによる個別の勧誘行為は、第29条（不当な勧誘等の禁止）の対象です。

イは誤り（28条の文言は「広告をするとき」であり、勧誘一般を直接の要件とはしていない）。ウは誤り（誇大広告への是正措置は第33条の指示・第34条の業務停止等命令であり、第35条は「国土交通大臣に対する申出」の規定）。エは誤り（著しく事実に相違する表示も規制対象）。オは誤り（「その他の国土交通省令で定める事項」を含む）。

業法第28条の構造:

第28条（広告規制）と第29条（勧誘規制）の関係:

第28条は「広告をするとき」を要件とする表示規制、第29条は勧誘に際しての不実告知・故意の不告知等を禁止する行為規制であり、条文上の要件が異なります。口頭のみの勧誘（広告という形態を取らないもの）は第29条の規律対象です。

各選択肢の整理:

• ア（正）: 28条は「広告をするとき」の規制。
• イ（誤）: 条文は「広告をするとき」のみを要件とする。
• ウ（誤）: 誇大広告への是正措置は第33条（指示）・第34条（業務停止等）。第35条は申出の規定。
• エ（誤）: 著しく事実に相違する表示も対象。
• オ（誤）: 「その他の国土交通省令で定める事項」で追加可能。

【第28条と第29条の役割分担、第33条〜第36条の監督体系】

業法のサブリース規制は、特定転貸事業者又は勧誘者の行為を段階ごとに規律しています。第28条は「広告」という不特定多数への表示行為を対象とする規制であり、第29条は個別の相手方に対する「勧誘」行為（不実告知・故意の不告知等）を対象とする規制です。両者は要件が異なる独立した条文であり、広告という形式を取らない口頭のみの勧誘は、第28条ではなく第29条の適用が問題となります。

監督処分の根拠条文の整理:

• 第33条（指示）：特定転貸事業者が第28条〜第32条に違反した場合等に、是正措置を指示することができる
• 第34条（業務停止等）：第28条〜第32条に違反した場合等に、1年以内の期間を限り勧誘の停止又は業務の全部若しくは一部の停止を命ずることができる
• 第35条（国土交通大臣に対する申出）：何人も、適正化のため必要があると認めるときに大臣へ申出をすることができる（監督処分そのものの根拠条文ではない）
• 第36条（報告徴収及び立入検査）：適正化を図るため必要な報告徴収・立入検査ができる

誇大広告（第28条違反）への直接の行政上の措置は、第33条の指示、それでも是正されない場合等の第34条の業務停止等命令が根拠となります。第35条は「申出」という国民からの端緒提供の制度であり、大臣の処分の直接の根拠条文ではありません。

第28条の対象事項の広がり:

第28条は「家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項」と定めており、条文上明示された3事項に限られず、国土交通省令によって対象事項を追加できる構造になっています。

確認日: 2026-09-30。出典: 賃貸住宅管理業法第28条・第29条・第33条・第34条・第35条・第36条（e-Gov 法令API v2）。