賃管士 賃貸住宅管理業法 問79｜借地借家法28条とサブリース——家賃減額請求・正当事由の関係

正答はイです。

最高裁平成15年10月21日判決により、マスターリース契約においても借地借家法第32条の賃料減額請求権はサブリース業者から行使できることが確立しています。経済事情の変動・近傍賃料の下落があれば、特定転貸事業者はオーナーに賃料減額を請求できます。

ウは明確に誤りです。マスターリース契約も建物賃貸借であり、借地借家法は原則として適用されます。

エは誤りです。借地借家法第28条の正当事由は、賃貸人からの更新拒絶の通知だけでなく解約の申入れにも必要です。「更新拒絶についてのみ」という部分が誤りです。

オは誤りです。借地借家法第32条第1項ただし書が認めるのは「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」だけで、不増額特約があっても賃料減額請求は排除されません。

借地借家法とサブリース契約の関係:

各選択肢の解説:

• ア（誤）: 特定転貸事業者からの中途解約・更新拒絶には借地借家法第28条の正当事由は要求されません（第28条は賃貸人側からの拒絶に適用）。設問は「空室率の上昇が正当事由を構成しない」という後半部分が誤誘導しています。

• イ（正）: 最判H15.10.21の判示どおり。最高裁は「サブリース業者も第32条1項に基づく賃料減額請求ができる」と判示しました。正答です。

• ウ（誤）: マスターリース契約も建物の賃貸借（借地借家法1条の「建物の賃貸借」）に当たり、借地借家法の適用は排除されません。事業者間の取引であっても同様です。

• エ（誤）: 借地借家法第28条は「建物の賃貸人による第26条第1項の通知（更新拒絶の通知）又は建物の賃貸借の解約の申入れ」に正当事由を求めています。賃貸人の解約申入れにも適用されるので、「更新拒絶についてのみ」が誤りです（なお、賃借人であるサブリース業者からの解約申入れに正当事由が要らない点は正しい）。

• オ（誤）: 借地借家法第32条1項ただし書は「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」がある場合にその定めに従うとしているだけで、減額請求を封じる効果はありません。普通建物賃貸借で減額請求を特約で排除することはできません（最判H15.10.21）。なお定期建物賃貸借では、借賃の改定に係る特約があれば第32条自体が適用されない（第38条第9項）ので、区別して覚えてください。

【借地借家法の強行規定性・最判H15.10.21の全体像・不増額特約・正当事由の実際・賃管士試験での出題パターン】

借地借家法第32条の強行規定性:

借地借家法第32条第1項（借賃増減請求権）は「契約の条件にかかわらず」請求できると定める強行法規であり、普通建物賃貸借では当事者の合意によって排除することはできません（最判H15.10.21）。

「強行規定」とは当事者の合意によって排除・変更できない法律の規定のことで、民法の「任意規定」とは対照的です。借地借家法の多くの規定は賃借人保護の観点から強行規定とされています。

第32条が強行規定である理由：

• 経済事情の大幅な変動（物価下落・景気後退等）で賃料水準が著しく乖離した際に、旧来の合意賃料に縛られ続けることは不公正
• 賃貸借契約の継続性を維持しつつも賃料調整の機会を双方に保障することが公正
• 「不変動特約」を全面的に有効と解すると、長期契約において市場実態から乖離した賃料が固定化される弊害が大きい

最判H15.10.21（民集57巻9号1213頁）の全体像:

この判決の実務的な影響は甚大で、「30年一括借上＝30年間家賃固定」という認識が根本的に誤りであることが最高裁レベルで確定しました。

不増額特約・不減額特約の効力の差:

普通借家での不増額と不減額の非対称性が重要な試験論点です。増額請求の封じ込め（賃借人有利）は認められますが、減額請求の封じ込め（賃借人不利）はできません。定期借家には第38条第9項の例外がある点も合わせて押さえてください。

正当事由（第28条）の実際:

借地借家法第28条の正当事由は「建物の賃貸人が賃貸借の更新の拒絶または解約の申入れをする場合」に要求されます。これは賃貸人（オーナー）側からの拒絶・申入れについての要件です。

サブリース契約でオーナーが契約終了を望む場面では：

1. オーナーからの更新拒絶：正当事由（自己使用・老朽化建替等）が必要

2. サブリース業者からの解約申入れ：第28条の問題ではありません。期間の定めがない場合は民法第617条第1項第2号（申入れから3か月で終了）、期間の定めがある場合は中途解約の特約があるときにその定めによります（借地借家法第27条の6か月は賃貸人からの申入れの規定）

3. サブリース業者からの更新拒絶：業者側の更新拒絶は正当事由不要（第28条は賃貸人側にのみ課している）

「空室率の上昇」が正当事由を構成するかという論点については、正当事由は「建物の使用を必要とする事情」が中心であり、サブリース業者の経営事情（空室率上昇による収益悪化）は正当事由の主要な構成要素にはなりにくいとされています。ただし経済的事情は立退料の算定において考慮されます。