問題
特定賃貸借契約の勧誘における「不実告知」「故意の不告知」と取消権に関する次のア〜オの記述のうち、正しいものはどれか。
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答え合わせ
- ア
- イ
- ウ
- エ
- オ
自信の3択
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解説
正答はオです。
不実告知・故意の不告知があった場合でも、取消しがなされない限り、その契約は有効として扱われます。取消権は行使されて初めて遡及的に無効となる（取消しの効果は遡及）ものであり、取消し前は有効な契約として機能します。オが正しい記述です。
アは誤りです。業法第29条は行政規制であり、それ自体から取消権が発生するわけではありません。取消権は消費者契約法（第4条）または民法（第95条・第96条）に基づきます。
イは誤りです。消費者契約法の取消権の行使期間は「追認できる時から1年間」および「契約締結から5年間」です（消費者契約法第7条）。
エは誤りです。不実告知による取消権は、契約締結の時から5年を経過すると時効消滅します（消費者契約法第7条第1項）。「10年」は霊感等による知見を用いた告知（第4条第3項第8号）に係る取消権の期間です。
不実告知・故意の不告知に基づく取消権の整理:
| 根拠法令 | 取消権を行使できる者 | 取消権の発生要件 | 行使期間 |
|---|---|---|---|
| 消費者契約法第4条 | 消費者（事業として又は事業のために契約する場合を除く個人） | 不実告知・断定的判断・不利益事実の不告知・困惑行為 | 追認できる時から1年間 or 契約締結から5年間（霊感等の類型は3年・10年） |
| 民法第95条（錯誤） | 全ての契約当事者 | 意思表示の錯誤（重要要素・相手方起因） | 取消権自体（民法126条）：追認できる時から5年 or 行為から20年 |
| 民法第96条（詐欺） | 全ての契約当事者 | 相手方の詐欺による意思表示 | 同上（5年/20年） |
各選択肢の解説:
- ア（誤）: 業法第29条（不当勧誘禁止）は行政規制であり、違反があっても直接の民事的取消権は発生しません。取消権は消費者契約法・民法の問題です。業法違反の効果は行政上の監督処分（指示＝業法第33条、業務停止＝第34条）と、第29条第1号違反の刑事罰（第42条第2号）です。
- イ（誤）: 消費者契約法第7条の取消権の行使期間は「追認できる時から1年間」と「契約締結から5年間」の短い方が適用されます。「5年間」のみ記述されている点が不正確です。
- ウ（誤）: 故意の不告知は消費者契約法第4条第2項（不利益事実の不告知）の適用要件を満たす可能性があります。「最終的に契約を締結した」という事実は取消権の発生を妨げません（動機の錯誤・故意の不告知は契約締結の「原因」となるため）。
- エ（誤）: 消費者契約法第7条第1項は、第4条第1項〜第4項の取消権について、追認をすることができる時から1年間行わないとき、又は契約締結の時から5年を経過したときに時効消滅すると定めています。「10年」は第4条第3項第8号（霊感等による知見を用いた告知）に係る取消権だけの期間で、不実告知には当てはまりません。
- オ（正）: 取消権が行使されて初めて契約は遡及的に無効となります（取消しの遡及効・民法第121条）。取消し前は有効な契約として機能します。正答です。
【不実告知・故意不告知の法的構造・消費者契約法第4条各項の詳細・行使期間の計算・業法との関係・実務上の取消権行使のポイント】
消費者契約法第4条の取消権の主な類型:
| 類型 | 条文 | 要件 | 特記事項 |
|---|---|---|---|
| 不実告知 | 第4条第1項第1号 | 重要事項について事実と異なる告知 | 消費者が誤認して契約締結 |
| 断定的判断の提供 | 第4条第1項第2号 | 不確実な事項について確実と告げる | 消費者が誤認して締結 |
| 不利益事実の不告知 | 第4条第2項 | 利益となる旨を告げ、かつ不利益となる事実を故意又は重大な過失によって告げない | 重大な過失による不告知も対象 |
| 困惑（不退去・退去妨害） | 第4条第3項 | 消費者が困惑して締結 | 退去命令後も居座る等 |
第4条第3項には不退去・退去妨害のほかにも困惑による取消しの類型が列挙されており、霊感等による知見を用いた告知（同項第8号）に係る取消権は行使期間が3年・10年と長く定められています（第7条第1項）。高齢オーナーへの不当なサブリース勧誘も、態様によってはこれらの類型に該当する可能性があります。
「追認できる時から1年間」の具体的な計算:
「追認できる時」とは、取消原因（不実告知等）を知った時から起算されます。不実告知の場合：
- 「家賃が一定額保証される」という告知が事実と異なると知った時（例：家賃減額通知を受けた時）から1年以内に取消しを行使しなければなりません。
- 一方で契約締結から5年を過ぎると、1年の短期消滅時効が満了していなくても取消権は消滅します（消費者契約法第7条第1項）。
実務上は「最初の家賃減額交渉を受けた時」が「不実告知を知った時」と評価されやすく、その時点から1年間が実質的な取消権行使の窓口です。
業法第29条（不当勧誘禁止）と消費者契約法第4条の関係:
| 比較 | 業法第29条 | 消費者契約法第4条 |
|---|---|---|
| 性格 | 行政規制（公法） | 民事規定（私法） |
| 効果 | 指示・業務停止命令等の監督処分（第33条・第34条）・刑事罰（第1号違反は第42条第2号） | 民事的取消権の発生 |
| 立証責任 | 行政が立証 | 消費者が取消原因を主張 |
| 適用対象 | 全てのオーナー（事業者でも可） | 消費者（個人）のみ |
| 違反の効果（直接） | 取消権は発生しない | 取消権発生 |
業法第29条は「行政規制の根拠」、消費者契約法は「民事取消権の根拠」と機能が分かれており、両者が並行して機能します。業法違反があっても自動的に契約が取り消されるわけではなく、消費者オーナーが積極的に取消権を行使する必要があります。
取消権行使後の効果（遡及的無効）:
取消権が行使されると契約は遡及的に無効（最初から無効であったとみなす）となります（民法第121条）。これにより：
1. 双方は原状回復義務を負う（民法第121条の2）
2. 既払賃料・差入保証金の返還問題
3. 転借人（入居者）との法律関係はどうなるか（第三者保護の問題）
特にサブリース契約が取り消された場合の転借人（入居者）の地位は、取消しの遡及効と第三者保護の関係で複雑な問題を生じさせます。裁判実務では事案ごとの衡量が行われており、確定した法理はありません。
賃管士としての実務対応：
賃管士資格保持者がサブリース契約の管理に携わる場合、不実告知・故意不告知があった（またはそのリスクがある）契約に気づいた場合は：
1. 直ちにオーナー（賃貸人）にリスクを説明する義務
2. 取消権の行使期間（追認できる時から1年）を逃さないよう助言
3. 消費者契約法の適用可能性（オーナーが個人か事業者か）を確認
4. 必要に応じて弁護士・行政書士等への紹介
- 消費者契約法第7条・第4条e-Govで原文を読む
- 民法第95条・第126条・第96条・第121条・第121条の2e-Govで原文を読む
出典と作り方
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：根拠: 消費者契約法第4条・第7条・賃貸住宅管理業法第29条・民法第95条・第96条 確認日: 2026-06-10 出典: e-Gov 法令検索 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-10-12）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトは協議会と一切関係ありません。
執筆・監修：合格ナビ運営事務局（運営者情報）。賃貸住宅管理業法・サブリース新法・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づき、オリジナル問題と段差のある3段階の解説を作成しています。
