賃管士 賃貸住宅管理業法 問84：賃貸住宅管理業法（サブリース規制）

正答はオです。

第28条の誇大広告禁止は「広告及び勧誘」を対象とし、既存オーナーへの更新勧誘パンフレットも「広告」の範囲に含まれます。新規契約の勧誘に限られないことが重要です。オが正しい記述です。

アは誤りです。第28条・第29条（誇大広告・不当勧誘禁止）は令和2年（2020年）12月15日に先行施行されました。全面施行（令和3年6月15日）より早い施行です。

イは誤りです。第30条（特定賃貸借契約重説）は令和3年6月15日の全面施行時に施行されており、令和2年12月15日ではありません。

ウは誤りです。第28条の誇大広告禁止は未登録のサブリース業者にも適用されます。登録制度とは無関係に全ての特定転貸事業者に適用される行為規制です。

エは誤りです。第41条に罰則規定があり、業法違反には行政処分のみならず刑事罰（懲役・罰金）も科せられます。

賃貸住宅管理業法の施行スケジュール（2段階施行）:

| 施行日 | 施行された規定 | 主な内容 |

|---|---|---|

| 令和2年12月15日 | 第28条・第29条 | 誇大広告禁止・不当勧誘禁止（先行施行） |

| 令和3年6月15日 | 第3条〜第27条・第30条〜第36条 | 登録制度・業務管理者・管理受託重説・特定賃貸借重説・監督処分 等（全面施行） |

各選択肢の解説:

• ア（誤）: 第28条（誇大広告禁止）は令和2年12月15日に先行施行。全面施行（令和3年6月15日）とは別日程です。

• イ（誤）: 第30条（特定賃貸借契約の重説）は令和3年6月15日の全面施行時。令和2年12月15日は第28条・第29条のみです。

• ウ（誤）: 第28条の誇大広告禁止は「特定転貸事業者」に適用されますが、特定転貸事業者は登録事業者に限られない行為規制です。未登録のサブリース業者（200戸未満等）にも等しく適用されます。

• エ（誤）: 業法第41条〜第44条に懲役・罰金の罰則が規定されています。行政処分のみではなく、悪質な違反には刑事罰も科されます。特に誇大広告（第28条）違反は、業務停止命令（第35条）に加え、命令違反として第43条の刑事罰（1年以下懲役・100万円以下罰金）対象となりえます。

• オ（正）: 第28条の「広告及び勧誘」は新規勧誘だけでなく、既存契約の更新勧誘・条件変更の交渉など、特定賃貸借契約に関する全ての広告・勧誘行為を含みます。更新時に使用するパンフレット・説明資料も対象です。正答です。

【2段階施行の立法的背景・先行施行の意義・罰則体系・広告の範囲の解釈・国交省ガイドライン・実務上のコンプライアンス設計】

令和2年12月15日先行施行の立法的背景:

賃貸住宅管理業法は令和2年6月12日に公布されました。全面施行（登録制度・重説等の本格的な規制）に向けた準備期間として約1年の施行猶予期間（令和3年6月15日）が設けられました。

一方、誇大広告・不当勧誘は「被害が進行中」の緊急性の高い問題だったため、準備期間を待たずに令和2年12月15日に先行施行されました。これにより「法律は成立したが施行待ち」という期間にも、誇大広告による被害を防止できる体制がとられました。

「30年一括借上トラブル」の被害者団体・弁護団の働きかけにより、この先行施行が実現したとされており、立法過程における被害者保護の緊急性が反映されています。

罰則体系（業法第41条〜第44条）の全体像:

| 違反行為 | 条文 | 主な罰則 |

|---|---|---|

| 無登録営業 | 第41条第1号 | 1年以下の懲役・100万円以下の罰金 |

| 名義貸し | 第41条第2号 | 1年以下の懲役・100万円以下の罰金 |

| 業務停止命令違反 | 第43条第1号 | 1年以下の懲役・100万円以下の罰金 |

| 不当勧誘禁止違反（第29条） | 業法・消費者契約法・民法 | 行政処分＋民事取消 |

| 重説義務違反（第13条・第30条） | 第42条 | 50万円以下の罰金 |

| 秘密保持違反（第21条） | 第44条 | 30万円以下の罰金 |

| 両罰規定 | 第45条 | 法人の代表者等も処罰対象 |

第28条（誇大広告）違反そのものの直接罰則は業法に明記されていませんが（行政処分根拠条文は第35条）、業務停止命令に従わない場合（第43条）は刑事罰の対象となります。

「広告及び勧誘」の範囲の解釈:

国交省ガイドラインおよび解釈運用の考え方では、第28条の「広告」は以下を含むとされています：

• チラシ・パンフレット・カタログ（既存オーナー向けを含む）
• インターネット上の広告・SNS・メール
• 看板・広告物
• 説明資料（プレゼン資料・収支シミュレーション資料）
• 口頭での説明（「広告及び勧誘」のうち「勧誘」が口頭を含む）

「更新勧誘」が対象になる理由：既存オーナーに対する「契約更新の勧誘」「条件変更の交渉」は新規契約と同様に誇大な表示のリスクがある場面であり、業法第28条の保護対象から除外する理由がないため、「広告及び勧誘」に含まれると解釈されています。

コンプライアンス設計の実践（特定転貸事業者向け）:

1. 全ての広告・勧誘資料の事前チェック: 家賃保証・空室保証の表現が事実と合っているか確認。減額条項・解約条項の存在を隠していないかチェック。

2. 改訂履歴の管理: パンフレット・収支シミュレーションの改訂都度、改訂前後の内容と改訂理由を記録。法改正・判例変更に対応した更新ができているか確認。

3. 先行施行・全面施行への対応確認: 自社の広告が令和2年12月15日以降のものである場合、先行施行規定（第28条・第29条）が適用済みであることを意識した内容か確認。

4. 更新勧誘における注意点: 既存オーナーへの更新交渉・条件変更提示の際も、第28条・第29条が適用されることを営業担当者に周知徹底。

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 業法附則（2段階施行）・第28条・第29条・第35条・第41条〜第45条 e-Gov突合済。先行施行日（R2.12.15）・全面施行日（R3.6.15）・罰則体系・広告の範囲確認。基準日2026-04-01以内。正答オ維持。 -->