賃管士 賃貸住宅管理業法 問84｜誇大広告等の禁止——施行規則42条の表示事項・規制の主体・罰則の水準

正答はウです。

第28条は、特定転貸事業者等が特定賃貸借契約の条件について広告をするとき、家賃・維持保全の実施方法・解除に関する事項その他省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示や、著しく優良・有利であると誤認させる表示を禁止しています。省令（施行規則第42条）は、家賃の額等の賃貸の条件とその変更、維持保全の実施方法、維持保全の費用の分担、解除に関する事項の4つを定めています。ウはこの内容どおりです。

アは誤りです。「特定転貸事業者等」には勧誘者も含まれます。イは誤りで、条文は「著しく」を要件としています。エも誤りで、第28条違反の罰則（第44条第10号）は30万円以下の罰金のみで拘禁刑はありません。オも誤りで、条文に新規契約への限定はありません。

第28条（誇大広告等の禁止）の要件:

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 主体は「特定転貸事業者等」で、勧誘者も含みます。
• イ（誤）: 条文は「著しく」を要件とし、軽微な相違は対象外です。
• ウ（正）: 施行規則第42条第1号・第3号どおりです。
• エ（誤）: 罰則は罰金のみで拘禁刑はありません。
• オ（誤）: 条文上、新規契約に限定する文言はありません。

【第28条の要件構造・表示事項の内訳・罰則の位置づけ・第29条との違い】

第28条の主体と場面:

第28条は「特定転貸事業者又は勧誘者（……以下『特定転貸事業者等』という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは……」と定めます。主体は勧誘者を含む「特定転貸事業者等」であり、第29条（不当勧誘の禁止）と共通の定義です。

表示事項——法律の例示と省令の4項目:

法第28条は「特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項」と定め、これを受けた施行規則第42条が次の4つを定めています。

1. 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項

2. 賃貸住宅の維持保全の実施方法

3. 賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項

4. 特定賃貸借契約の解除に関する事項

法律の本文に書かれていない「費用の分担」（3号）と、家賃の額だけでなく「支払期日・支払方法」や「変更に関する事項」（1号）が省令で加わっている点が、条文だけを読んでいると見落としやすいところです。

禁止行為の2類型:

条文は「著しく事実に相違する表示」と「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」の2つを禁止します。いずれも「著しく」という限定が条文に置かれています。

罰則の位置づけ——第28条違反自体は罰金のみ:

第44条第10号は「第二十八条の規定に違反して、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしたとき」に30万円以下の罰金を定めています。拘禁刑の定めはありません。一方、第28条違反が是正されない場合には、第33条の指示、第34条の業務停止命令の対象にもなり、業務停止命令（第34条）に違反すると第42条第3号により6月以下の拘禁刑又は50万円以下の罰金（併科あり）の対象となります。つまり、第28条違反そのものの直接の罰則は罰金のみですが、行政処分の段階を経て命令違反に至れば拘禁刑の対象になり得るという二段階構造です。

第29条（不当勧誘の禁止）との違い:

第28条は「広告」という表示行為そのものを規制し、第29条は「勧誘」の過程における不実告知・故意の不告知等の行為を規制します。パンフレットやウェブサイトの表示内容は第28条、営業担当者の説明・トークは第29条が主に問題になる場面です。

確認日: 2026-09-30。出典: 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第28条・第44条第10号、同法施行規則第42条（e-Gov 法令API v2）。