賃管士 賃貸住宅管理業法 問94：賃貸住宅管理業法（サブリース規制）

正答（誤っているもの）はオです。

サブリース業者が契約上の義務として差し入れた保証金は、契約終了後にオーナーから返還すべき債務です。保証金は「将来の債務に対する担保」として差し入れられるものであり、契約終了によって担保目的が消滅した場合、担保として充当すべき債務がなければオーナーはサブリース業者に返還しなければなりません（民法第622条の2の類推・不当利得法理）。「当然に消滅しオーナーの返還義務が発生しない」という記述は誤りです。

ア・イ・エは借地借家法第32条第2項・第3項のとおり正しく、ウも不当利得の法理（民法第703条）から正しい記述です。

賃料減額請求の裁判確定前後の精算ルール（借地借家法第32条）:

| 時系列 | 規定・内容 |

|---|---|

| 裁判提起〜確定前（第32条3項） | サブリース業者は「相当と認める額」の賃料を支払えばよい。差額はいったん保留 |

| 裁判確定後（第32条3項） | 確定賃料との差額に「年1割の利息」を付して精算 |

| 賃料増額請求（第32条2項） | 確定前は「相当と認める額」を支払。超過分を年1割で受取（逆方向の精算） |

各選択肢の解説:

• ア（正）: 未払賃料は金銭債務の不履行として請求可。遅延損害金の請求も可能（民法第419条）。正しい記述です。

• イ（正）: 借地借家法第32条第3項の明文のとおり。確定後に差額＋年1割利息を精算します。正しい記述です。

• ウ（正）: 実際の賃料が確定賃料を上回る場合（オーナーが「相当と認める額」として高い賃料を受け取っていた場合）、確定賃料超過分は不当利得（民法第703条）として返還義務が生じます。正しい記述です。

• エ（正）: 借地借家法第32条第3項は「その差額に年一割の割合をもって計算した金銭を付して返還しなければならない」と規定しています。年1割の利息が付される点が重要です（通常の法定利率は年3%・民法第404条と異なる高率）。正しい記述です。

• オ（誤・正答）: サブリース業者がオーナーに差し入れた保証金は、契約終了後に債務充当後の残余があれば返還義務が生じます（民法第622条の2の類推・不当利得法理）。「当然に消滅する」という記述は誤りです。

【借地借家法第32条第2・3項の精算ルール・年1割の意味・保証金の返還・不当利得の要件・サブリース解約後の精算実務】

借地借家法第32条の精算ルールの詳細:

借地借家法第32条は、建物賃貸借における賃料増減請求の手続きと裁判前後の精算方法を定めています。

第32条第1項：賃料増減請求権（本体）

第32条第2項：賃料増額請求の場合の裁判確定前精算（賃借人は「相当と認める額」を支払い、確定後に超過分を年1割で返還）

第32条第3項：賃料減額請求の場合の裁判確定前精算（賃借人は「相当と認める額」を支払い、確定後に差額を年1割で支払い）

サブリース事案での適用：

```

サブリース業者がオーナーへの賃料減額請求訴訟を提起

↓

訴訟中は「相当と認める額」（例：当初賃料10万円→業者が7万円と主張→業者は7万円支払）

↓

裁判確定（例：裁判所が8万円と認定）

↓

精算：業者は差額（8万円-7万円=1万円/月）×月数 + 年1割の利息を支払う

```

「年1割の利息」の意味と重要性:

民法の法定利率は令和2年改正後「年3%（変動制）」ですが、借地借家法第32条の精算では「年1割（10%）」という高率が規定されています。

この高率が設定されている理由：

• 賃料裁判の長期化に対するインセンティブ調整（長期裁判で「相当と認める額」の低額支払を引き延ばすと不利になる設計）
• 被差額者（賃貸人）への遅延補填

この「年1割」は借地借家法固有の特別規定であり、民法の法定利率とは異なります。試験での頻出ポイントです。

保証金の返還と不当利得の関係:

保証金（差入担保金）の返還に関する法律構成：

1. 契約上の返還規定がある場合: 契約書の定めに従って返還（規定が優先）

2. 契約上の規定がない場合（民法の原則）:

- 保証金は担保目的で差し入れられた金員

- 契約終了時に充当すべき債務がなければ「原因の消滅」による不当利得（民法第703条）として返還義務が生じる

- 充当後の残余があれば当然返還

不当利得返還請求（民法第703条）の要件：

1. 他人の財産・労務によって利益を得たこと

2. その利益が法律上の原因がないこと

3. これにより他人が損失を被ったこと

4. 利益・損失の因果関係

保証金の場合、「担保目的消滅後も返還しない」のは「法律上の原因なき利益の保有」に当たります。

サブリース解約後の精算チェックリスト（実務）:

| 確認事項 | 内容 |

|---|---|

| 未払賃料の有無 | 解約日までの賃料は全額精算されているか |

| 保証金・差入担保金の扱い | 充当すべき債務（未払賃料・修繕費等）を控除した残余の返還 |

| 裁判中の精算（第32条第3項） | 確定賃料と既払「相当額」の差額・年1割利息の計算 |

| 修繕費の精算 | 管理期間中の修繕費の費用分担（契約書の定め確認） |

| 鍵・書類の引渡し | 鍵・管理書類・入居者台帳等の引渡し |

| 入居者への通知 | 賃料の支払先変更（オーナーへ直払い等）の通知 |

賃管士が解約後の引継ぎに関与する場合、これらの精算を漏れなく確認し、書面化（精算合意書等）することがトラブル防止の基本です。

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 借地借家法第32条第2項・第3項（年1割の利息）・民法第703条（不当利得）・民法第622条の2（保証金類推） e-Gov突合済。精算ルール・年1割の特別規定・保証金返還義務確認。基準日2026-04-01以内。正答オ維持。 -->