賃管士 賃貸住宅管理業法 問95｜特定転貸事業者の報告徴収・立入検査——業法35条・36条

正答はイです。

業法第36条第1項は、国土交通大臣が職員に「特定転貸事業者等の営業所、事務所その他の施設に立ち入り、その業務の状況若しくは設備、帳簿書類その他の物件を検査させ」ることができると規定しています。イが正しい記述です。

アは誤りです。報告を求める相手は「特定転貸事業者等」（特定転貸事業者と勧誘者）で、勧誘者にも報告を求めることができます。

ウは明確に誤りです。立入検査は行政機関（国交大臣）が行う行政調査であり、司法警察権とは異なります。

エは誤りです。立入検査を拒否した場合には業法第44条第13号の罰則（30万円以下の罰金）の対象となります。

オは誤りです。国交大臣の立入検査は行政調査であり、国税犯則調査権限（犯則事件の強制捜索）とは全く別物です。

報告徴収・立入検査の条文構造（業法第36条）:

各選択肢の解説:

• ア（誤）: 業法第36条第1項は「特定転貸事業者等」（第28条で特定転貸事業者と勧誘者をあわせた呼び方）に報告を求めることができると規定しており、特定転貸事業者のみが対象ではありません。

• イ（正）: 業法第36条第1項のとおり。国交大臣（第38条により権限の一部は地方整備局長等に委任できる）が立入検査を行う権限を持ちます。正答です。

• ウ（誤）: 立入検査は行政調査であり、第36条第3項も「犯罪捜査のために認められたものと解してはならない」と定めています。国交大臣は行政上の権限として立入検査ができます。

• エ（誤）: 立入検査を拒否・妨害した場合、業法第44条第13号により30万円以下の罰金が科されます。虚偽の報告をした場合も同様です。

• オ（誤）: 国税犯則調査権限（国税犯則調査手続法・強制捜索）は税務当局の権限であり、国交大臣は持ちません。国交大臣の立入検査は「任意検査（拒否に罰則あり）」の性格であり、物理的に強制して立ち入る権限（令状に基づく強制捜索）とは異なります。

【行政調査の法的性格・任意性と罰則による担保・立入検査の手続・司法捜査との連続性・実務での対応指針】

行政調査（立入検査）の法的性格:

国交大臣の立入検査（業法第36条）は「行政調査」であり、民主主義国家における三権分立の観点から、刑事捜査（司法警察権）とは明確に区別されます。

任意性と罰則による担保の組み合わせ:

業法第36条の立入検査は「任意検査」ですが、拒否した場合は業法第44条第13号により30万円以下の罰金が科されます。これは「直接強制（令状なしに物理的強制力で立ち入る）」ではなく「間接強制（罰則で担保する）」の手法です。

日本の行政調査の多くはこの「間接強制型」を採用しており、業法でも賃貸住宅管理業者への立入検査（第26条→拒否は第44条第9号）と特定転貸事業者等への立入検査（第36条→拒否は第44条第13号）が同じ構造になっています。

一方で犯則事件（脱税・業法違反が刑事事件化する場合等）には、捜査機関が令状を取得して強制捜索することが可能です。この「行政調査から刑事捜査への移行」が実務上の重要な論点です。

立入検査から行政処分・刑事告発への連続性:

監督・処分の流れ（条文に基づく整理。実際の運用は事案ごとに異なります）：

```

①オーナー等からの苦情・告発

↓

②報告徴収（業法第36条）→特定転貸事業者等に報告を求める

↓

③立入検査（業法第36条）→帳簿・書類・説明資料等を確認

↓

④業法違反の確認

↓（行政処分）

⑤指示（第33条）→業務停止命令（第34条）。いずれも公表が義務（第33条第3項・第34条第3項）

↓（刑事事件化）

⑤' 検察告発（業法第42条〜第44条等の刑事罰の対象案件）→捜査機関へ

```

特定転貸事業者が立入検査に際して注意すべき事項:

1. 虚偽報告の禁止: 報告を求められた際に虚偽の内容を報告することは業法第44条第13号の罰則の対象。正直な報告を行うことが法的義務。

2. 帳簿・書類の保管: 業法・施行規則の定める帳簿（成立時書面・重説書面の写し等）を適切に保管しておくことで、立入検査への対応が可能になる。

3. 弁護士の同席: 立入検査において弁護士の同席を求めることは法的に可能（拒否する根拠なし）。ただし検査を妨害することは罰則対象。

4. 検査結果の記録: 検査で提示した書類の写し・検査官の指摘事項を記録。後日の行政処分通知に備える。

賃管士の実務での注意:

賃管士が所属する管理会社・特定転貸事業者に対して立入検査が実施された場合：

1. 国交大臣（地方整備局等）からの立入通知が届いたら直ちに法務部門・顧問弁護士に連絡

2. 検査に必要な帳簿・書類を整理して提示（隠蔽・改ざんは厳禁）

3. 検査結果（業法違反の指摘）があれば、速やかに是正し、指示（第33条）を受けた場合はそれに従う

4. 改善指導に従い業務を是正する（継続的違反は業務停止命令へ）