賃管士 賃貸住宅管理業法 問97｜転貸の効果——民法613条の直接履行義務の範囲・賃貸人の権利行使・合意解除の対抗

正答はイです。

民法第613条第1項は、転借人が賃貸人に対して賃借人の債務の範囲を限度として直接履行義務を負うこと、及びこの直接請求に対して賃料の前払を理由に対抗できないことを定めています。イはこの内容どおりです。

アは誤りで、直接履行義務は賃借人の債務の範囲が上限です。ウも誤りで、第2項により賃貸人は賃借人への権利行使も引き続きできます。エ・オも誤りで、第3項は原則として合意解除を転借人に対抗できないとしつつ、賃貸人が賃借人の債務不履行解除権を有していた場合はこの限りでない（＝対抗できる）という例外を置いています。

民法第613条（転貸の効果）の3項構成:

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 直接履行義務は賃借人の債務の範囲が上限です。
• イ（正）: 第1項どおりです。
• ウ（誤）: 第2項により賃貸人の賃借人への権利行使は妨げられません。
• エ（誤）: 合意解除は原則として転借人に対抗できません（第3項本文）。
• オ（誤）: 賃貸人が債務不履行解除権を有していた場合は例外的に対抗できます（第3項ただし書）。

【613条の趣旨・前払の対抗不可の意味・賃貸人の二重の請求権・合意解除の原則と例外】

第1項——直接履行義務の範囲と前払対抗不可の意味:

転借人は、原賃貸借（賃貸人・賃借人間）に基づく賃借人の債務の範囲を上限として、転貸借に基づく自己の債務を賃貸人に直接履行する義務を負います。例えば、原賃貸借の賃料が月8万円、転貸借の賃料が月10万円の場合、転借人が賃貸人に直接支払う義務の上限は8万円です（転貸借の賃料10万円全額ではありません）。

「賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない」とは、転借人が転貸人（賃借人）に賃料を前払いしていたとしても、そのことを理由に賃貸人からの直接の請求を拒めない、という意味です。

第2項——賃貸人の権利行使は妨げられない:

第1項が転借人への直接請求権を認めたことは、賃貸人が賃借人（転貸人）に対して持つ本来の請求権（賃料請求権・用法遵守請求権等）に影響を与えません。賃貸人は、転借人への直接請求権と、賃借人への請求権の両方を行使できる立場にあります（ただし当然、同一の賃料を二重に取得できるわけではありません）。

第3項——合意解除の転借人への対抗:

賃貸人・賃借人間の賃貸借が合意により解除された場合、賃貸人はその解除を転借人に対抗できないのが原則です。これは、賃貸人・賃借人が結託して合意解除の形をとることで、転借人の地位を一方的に害することを防ぐ趣旨です。

ただし、解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行（賃料不払い等）による解除権をすでに有していた場合は、この限りではありません（対抗できます）。これは、賃借人に解除原因となる債務不履行がある以上、当事者が合意解除という形式をとったとしても、実質的には正当な解除であり、転借人保護を及ぼす必要がないという考え方に基づきます。

サブリース実務への示唆:

マスターリース契約（賃貸人・特定転貸事業者間）と転貸借契約（特定転貸事業者・入居者間）の関係にこの規定を当てはめると、オーナーとサブリース業者が合意によりマスターリースを解除しても、原則として入居者（転借人）には対抗できません。ただしサブリース業者に賃料不払い等の債務不履行があり、オーナーがすでに解除権を有していた場合は、合意解除の形をとっても入居者に対抗できます。

確認日: 2026-09-30。出典: 民法第613条（e-Gov 法令API v2）。