賃管士 賃貸住宅管理業法 問98：賃貸住宅管理業法（サブリース規制）

正答はイです。

国交省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」は、収支シミュレーション提示の際に楽観・中立・悲観の複数シナリオを示すことを推奨しています。これはオーナーが現実的なリスクを把握して意思決定できるようにするためです。イが正しい記述です。

アは誤りです。「30年間家賃一定」として試算することは、借地借家法第32条による減額可能性を隠す表示であり、業法第28条の誇大広告（著しく優良と誤認させる表示）または第29条（故意の不告知）に該当するおそれがあります。

ウは誤りです。リスク情報を一切記載しないことは故意の不告知に当たりえます。

エは誤りです。表面利回りのみを強調し実質利回りの差を隠すことは不当な優良性の表示として問題になりえます。

オは誤りです。シミュレーションが実現しなかったとしても、「将来の見通し」として適切な根拠・リスク開示をしていれば必ずしも損害賠償責任を負うわけではありません。

収支シミュレーション提示に関するガイドラインの要求:

| 推奨事項 | 内容 |

|---|---|

| 複数シナリオの提示 | 楽観・中立・悲観シナリオで収益変動の幅を示す |

| 家賃変動リスクの明示 | 借地借家法第32条に基づく減額の可能性を明記 |

| 費用の明示 | 修繕費・管理費・固定資産税等のランニングコストを含む実質収益の試算 |

| 利回りの種類の説明 | 表面利回りと実質利回りの違いを説明 |

| 根拠の提示 | シミュレーションの前提条件（初期家賃・空室率等）を明記 |

各選択肢の解説:

• ア（誤）: 「30年間家賃一定」のシミュレーションは、最判H15.10.21（賃料減額請求の強行規定性）および借地借家法第32条の存在を無視した試算であり、実際の契約リスクを隠すものとして第28条（誇大広告・著しく優良と誤認）または第29条（故意の不告知）の違反リスクがあります。

• イ（正）: 国交省ガイドライン（複数シナリオ提示の推奨）のとおりです。正答です。

• ウ（誤）: 空室・修繕費等のリスクを一切記載しない収支シミュレーションは「実際よりも著しく優良と誤認させる表示」（第28条）または故意の不告知（第29条）に該当するおそれがあります。

• エ（誤）: 表面利回りのみ強調し、実質利回り（管理費・修繕費・固定資産税等控除後）との差を一切説明しないことは、不当に優良な投資として誤認させる表示として第28条・第29条違反のリスクがあります。特に高齢オーナーへの勧誘では「消費者契約法の断定的判断提供」にも近い問題が生じます。

• オ（誤）: 収支シミュレーションは「将来の見通し」であり、根拠のある複数シナリオを提示した上で実現しなかった場合は、一般的には損害賠償責任を問うことが難しいです。ただし根拠のない楽観的なシミュレーションのみを示した場合は第28条・第29条違反として責任追及される可能性があります。

【収支シミュレーション提示の法的リスク・実質利回りの計算・不動産投資詐欺との境界・ガイドラインの具体的要求・実務での適切な開示設計】

「表面利回り」と「実質利回り」の差:

不動産投資における利回りの種類を理解することは賃管士として不可欠です：

| 種類 | 計算式 | 問題点 |

|---|---|---|

| 表面利回り（グロス） | 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 | ランニングコストが含まれないため高く見える |

| 実質利回り（ネット） | （年間家賃収入 - 年間諸経費）÷ 物件購入価格 × 100 | より実態に近いが計算が複雑 |

| NOI利回り | NOI（純営業収益）÷ 物件価格 × 100 | 管理費・修繕費・固定資産税等を控除 |

例えば表面利回り10%と宣伝している物件が、管理費・修繕費・固定資産税・保険料・空室損失等を控除した実質利回りは6%以下というケースは珍しくありません。この差を説明せず表面利回りのみで勧誘することは、「実際よりも著しく有利と誤認させる表示」（業法第28条）の問題を生じさせます。

国交省ガイドラインが定める収支シミュレーションの適切な提示方法:

国交省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」の具体的な要求：

1. 複数シナリオ:

- 楽観シナリオ（家賃安定・高稼働率）

- 中立シナリオ（家賃微減・標準稼働率）

- 悲観シナリオ（家賃大幅減・低稼働率）

2. リスク要因の明示:

- 借地借家法第32条による家賃減額の可能性

- 空室リスク（稼働率の変動）

- 修繕費用（大規模修繕・設備更新）

- 金利変動リスク（借入れがある場合）

- 固定資産税・都市計画税

3. 前提条件の明記:

- 初期家賃の算出根拠（周辺相場比較）

- 空室率の仮定

- 修繕費の見積もり根拠

4. サブリース業者と建設会社が同一グループの場合の利益相反開示:

- 建設コスト・サブリース料設定にグループ内取引が含まれる場合の透明化

不当な収支シミュレーションと損害賠償の境界:

裁判例では、不当なシミュレーション提示が損害賠償の原因となったケースが複数存在します：

| 状況 | 損害賠償の可否 |

|---|---|

| 根拠のない楽観的シミュレーション（表面利回りのみ・リスク隠蔽） | 第28条・第29条違反・不法行為（民法709条）として賠償責任が認められやすい |

| 複数シナリオ提示・リスク明示・前提条件明記後に悲観シナリオが実現 | 適切な開示がされていれば損害賠償責任は問われにくい |

| 口頭で「絶対大丈夫」等の断定的説明（断定的判断提供・第29条第3号） | 消費者契約法取消権行使の原因 + 不法行為責任が認められる可能性大 |

実務での適切な開示設計（賃管士のチェックポイント）:

サブリース業者が提示する収支シミュレーションの審査において、賃管士がチェックすべき項目：

1. 家賃が固定値か変動考慮済みか

2. 空室率の仮定が適切か（周辺エリアの実績空室率と比較）

3. 修繕費・管理費がシミュレーションに含まれているか

4. 30年超の長期シミュレーションの場合、将来の大規模修繕費が含まれているか

5. 借地借家法第32条の説明が書面に明記されているか

6. 表面利回りだけでなく実質利回りが明示されているか

これらが適切に開示されているシミュレーションであれば第28条・第29条の問題は生じにくく、オーナーの適切な意思決定を支援する質の高いサービスとなります。

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 国交省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」・業法第28条・第29条・最判H15.10.21 e-Gov・国交省サイト突合済。複数シナリオ提示推奨・表面/実質利回りの違い・リスク開示義務の範囲確認。基準日2026-04-01以内。正答イ維持。 -->