賃管士 賃貸住宅管理業法 問99｜特定賃貸借契約と定期建物賃貸借——借地借家法38条の各項と9項の借賃改定特約

正答はエです。

借地借家法第38条第9項は「第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない」と定めます。定期建物賃貸借で家賃改定の特約（増額しない・減額しない等）を結んでいれば、第32条の借賃増減請求権の規定は適用されません。エが正しい記述です。

アは誤りで、電磁的記録による契約も書面によるものとみなされます（第2項）。イも誤りで、説明義務を怠ると「更新がない」旨の定め自体が無効になります（第5項）。ウも誤りで、通知が遅れても通知の日から6ヶ月経過後は対抗できます（第6項ただし書）。オも誤りで、解約は申入れの日から1ヶ月経過後に終了します（第7項）。

借地借家法第38条（定期建物賃貸借）の要点:

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 電磁的記録も書面とみなされます（第2項）。
• イ（誤）: 説明義務違反は更新がない旨の定めを無効にします（第5項）。
• ウ（誤）: 通知が遅れても6ヶ月経過後は対抗できます（第6項ただし書）。
• エ（正）: 第9項どおりです。
• オ（誤）: 即時ではなく1ヶ月経過後に終了します（第7項）。

【9項の意味——定期借家における借賃改定特約の効果・普通借家との違い・サブリース実務への影響】

第9項の位置づけ——借賃増減請求権（第32条）の適用除外:

借地借家法第32条第1項は、借賃が租税等の負担の増減、経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較により不相当となったときは、「契約の条件にかかわらず」、当事者が将来に向かって借賃の増減を請求できると定めます。例外として同項ただし書は「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」とし、増額しない特約（不増額特約）だけを明文で認めています。減額しない特約について同じ定めはありません。

これに対し第38条第9項は、定期建物賃貸借（第1項の規定による賃貸借）について、「借賃の改定に係る特約がある場合には」第32条を適用しないと定めています。定期建物賃貸借で借賃の改定に係る特約（増額しない・減額しない・一定の方法で改定する等）を定めた場合は、第32条による増減請求はできず、特約の定めによることになります。

普通借家と定期借家での取扱いの違い（整理）:

サブリース（特定賃貸借契約）を定期建物賃貸借として締結し、借賃の改定に係る特約を定めた場合も、第38条第9項により第32条は適用されません。

成立要件・説明義務・終了通知・中途解約の各手続（第2項〜第8項）の実務的意味:

• 書面性（第1項・第2項）: 公正証書に限らず書面一般で足り、電磁的記録も可。ただし要式契約であり、口頭合意のみでは定期借家として成立しません。
• 事前説明義務（第3項〜第5項）: 賃貸人は、あらかじめ「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければならず（第3項。賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供することもできる＝第4項）、説明をしなかったときは更新がない旨の定めは無効になります（第5項）。
• 終了通知（第6項）: 1年以上の契約では通知期間の定めがあり、通知を怠っても遅れて通知すれば6ヶ月後には対抗力が生じます（永久に対抗できなくなるわけではありません）。
• 中途解約（第7項・第8項）: 一定要件下で賃借人からの中途解約権が認められ、賃借人に不利な特約は無効です。

これらはサブリース契約を定期借家で設計する際の実務チェックリストとして重要です。

確認日: 2026-09-30。出典: 借地借家法第38条（e-Gov 法令API v2）。