賃管士 賃貸住宅管理業法 問99：賃貸住宅管理業法（サブリース規制）

正答（誤っているもの）はウです。

定期借家（借地借家法第38条）において「不増額特約」は有効ですが、「不減額特約」は借地借家法第32条第1項の強行規定に反するため無効です（最判H15.10.21）。「不増額と同様に有効に設けられる」という記述が誤りです。

ア・イは定期借家の要件（事前説明書面・書面による契約）について正しい記述です。

エは定期借家の「再契約型」活用として正しく、サブリース実務でも利用されます。

オは定期借家の更新なし（原則）という特徴を正確に説明しており正しい記述です。

定期借家形式のサブリース契約の特徴と制約:

| 事項 | 定期借家（第38条）| 普通借家（第26条〜）|

|---|---|---|

| 更新の有無 | 更新なし（原則）。期間満了で終了 | 法定更新あり（正当事由なければ更新） |

| 成立要件 | 書面（または電磁的記録）による契約・事前説明書面の交付必要 | 書面不要（口頭でも成立） |

| 不増額特約 | 有効（第32条1項但書） | 有効 |

| 不減額特約 | 無効（第32条の強行規定） | 無効 |

各選択肢の解説:

• ア（正）: 定期借家（第38条）の成立要件として書面による事前説明が必要（「契約の更新がなく、期間の満了により終了する旨」を記載した書面の交付・第38条第3項）。正しい記述です。

• イ（正）: 第38条第1項の書面（電磁的記録）要件を満たさない場合、普通建物賃貸借として扱われます（第38条第2項）。正しい記述です。

• ウ（誤・正答）: 不増額特約は第32条第1項但書で有効とされますが、不減額特約（「いかなる理由でも家賃を減額しない」）は強行規定（第32条第1項本文）に反し無効です（最判H15.10.21で確認）。定期借家であっても不減額特約の有効性は変わりません。

• エ（正）: 定期借家の再契約は法律上許容されており、実務でも「再契約型定期借家」として活用されています。サブリース契約でも同様に活用可能です。

• オ（正）: 定期借家は法定更新がないため、期間満了に向けた計画的な退去・再契約・物件活用の計画が立てやすいのが特徴です。正しい記述です。

【定期借家×サブリースの活用メリット・デメリット・不減額特約の無効との整合・再契約型の実務・転借人の定期借家との関係・終了通知の手続き】

定期借家形式のサブリース契約を選択するメリット・デメリット:

オーナー（賃貸人）視点:

| メリット | デメリット |

|---|---|

| 更新なし→期間満了で確実に物件を取り戻せる | 業者が期間更新を前提にした場合、再契約交渉が必要 |

| 再開発・建替え計画に合わせた短期設定が可能 | 不減額特約が無効→家賃減額リスクは残存 |

| 普通借家より解約要件が明確 | 業者に定期借家を敬遠される傾向（長期安定収入を求めるため） |

サブリース業者（転貸人）視点:

| メリット | デメリット |

|---|---|

| 物件管理計画を期間単位で組みやすい | 期間満了でオーナーが再契約しない場合、転借人（入居者）との契約も終了させる必要 |

| 不増額特約有効→家賃増額リスクのコントロール | 不減額特約無効→家賃减額が必要な状況でも特約で回避できない |

最判H15.10.21と定期借家の関係:

最判H15.10.21は「賃料保証型マスターリース契約においても借地借家法第32条第1項の賃料減額請求権は排除できない」と判示しました。この判示は定期借家（第38条）でも同様に適用されます。

定期借家を選択することで借地借家法第28条の正当事由（更新拒絶時）の問題は回避できますが、第32条の賃料減額請求問題は解決されません。

定期借家形式のサブリースでも「不減額特約」は無効です（第32条の強行規定が定期借家かどうかに関わらず適用されるため）。

転借人との定期借家の関係:

特定転貸事業者（サブリース業者）が転借人（入居者）との間で締結する転貸借契約も定期借家（第38条）を選択できます。

この場合の重要な論点：

• マスターリース（業者←→オーナー）と転貸借（入居者←→業者）の期間設定のバランス
• マスターリースの定期借家期間 > 転貸借の定期借家期間：マスターリース終了前に転貸借が終了する場合がある
• マスターリースの定期借家期間 < 転貸借の定期借家期間：転貸借が先に終了し入居者を退去させてからマスターリースを終了させる必要がある

実務的には「マスターリース期間に若干の余裕を持たせた転貸借期間設定（例：マスターリース5年・転貸借4.5年）」が安全とされています。

定期借家終了通知の手続き（第38条第6項）:

定期借家の期間満了に際してオーナー（賃貸人）が業者（賃借人）に終了を通知するためには：

• 期間が1年以上の場合: 期間満了の12か月前から6か月前までの間に通知（第38条第6項）
• 通知を怠った場合：通知後6か月は業者に対抗できない

サブリース業者が入居者に定期借家終了を通知する場合も同じルールが適用されます（転貸借においては業者が入居者への通知義務を負う）。

再契約型定期借家の実務設計:

再契約型定期借家は「期間満了後に同内容または変更した内容で再契約できる」という実務的な活用法です。

再契約型のサブリース設計例：

```

第1期：定期借家マスターリース 3年間

期間満了 → 再契約（賃料改定・条件交渉）

第2期：定期借家マスターリース 3年間（新賃料）

期間満了 → 再契約 or 終了

```

この設計により：

• 賃料を定期的に市場水準に調整できる（家賃减額を既定のタイミングで処理）
• 物件の状況変化（大規模修繕完了後の賃料改定等）に対応できる
• 双方の関係が対等に保たれる（普通借家の一方的な継続義務がない）

ただし再契約型でも借地借家法第32条（賃料増減請求）は適用されるため、「再契約時にのみ賃料を変更できる」という完全なコントロールは困難です。

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 借地借家法第32条・第38条（第1項・第2項・第3項・第6項）・最判H15.10.21 e-Gov・最高裁ウェブサイト突合済。不増額特約有効・不減額特約無効（定期借家でも同様）・終了通知の手続き確認。基準日2026-04-01以内。正答ウ維持。 -->