賃管士 建築・設備 問32：建築基準法

正答（誤っているもの）はオです。

既存不適格建築物を建て替える（全部取り壊して新築する）場合は、新規の建築確認申請が必要となり、現行の建築基準法に適合させなければなりません。オの「現行法に適合させる必要はなく旧来の仕様で建て替えられる」は誤りです。

既存不適格の「適合義務猶予」はあくまで現状を「維持使用する」限りでの猶予であり、新築建替えの際は当然に現行法の適用を受けます。

ア・イ・ウ・エは正しい記述です。特に大規模修繕時の現行基準への適合義務（ウ）と増築の緩和規定（エ）は重要です。

既存不適格建築物の扱い（建築基準法3条・86条の7）:

| 場面 | 現行基準への適合 |

|---|---|

| 現状維持（使用継続） | 不要（猶予） |

| 小規模増築（1/5以下・50㎡以下） | 既存部分は不要（緩和規定） |

| 大規模修繕・増築（1/2超等） | 当該部分を現行基準に適合させる必要 |

| 建替え（全部取り壊し・新築） | 現行基準への完全適合が必要 |

オが誤りの理由:

建替えは「既存建物の廃止＋新規建築物の建築」であり、新しい建物を建てる際には新規の建築確認申請が必要です。この段階で現行の建築基準法（用途・構造・防火・耐震等）に適合させる必要があります。

各選択肢:

• ア（正）: 既存不適格の定義（建設当時適法・法改正で不適合）を正確に記述。
• イ（正）: 既存不適格は違反建築物と区別（是正命令の即時対象外）を正確に記述。
• ウ（正）: 大規模修繕時の当該部分の現行基準適合義務を正確に記述。
• エ（正）: 増築の緩和規定（86条の7）を正確に記述。
• オ（誤・正答）: 建替え（新築）は現行法への完全適合が必要。

【既存不適格の成立要件・猶予される範囲の詳細・建替え困難物件の実務・増築緩和の限界・耐震改修との関係】

1. 既存不適格の成立要件（建築基準法3条2項）

既存不適格として扱われるには以下の要件:

1. 建設当時の建築確認を受けた適法建築物であること

2. その後の法改正（新たな基準の施行）によって現行基準に適合しなくなったこと

典型的な既存不適格の例:

• 新耐震基準（昭和56年6月1日施行）以前の旧耐震建物
• 接道義務の変更前に建てられた建物（旧来の私道のみに接している等）
• 防火地域指定後の木造建物

2. 猶予の内容と限界

建築基準法3条2項の猶予は「現状を維持する限り」の適法性保証です:

| 行為 | 猶予の適用 |

|---|---|

| 使用継続（現状維持） | 猶予あり（是正命令なし） |

| 軽微な修繕・模様替え | 猶予あり（確認申請不要の範囲） |

| 大規模修繕（1/2超・主要構造部） | 当該部分を現行適合させる必要 |

| 増築（条件により緩和あり） | 規模次第で猶予あり（86条の7） |

| 建替え（全部新築） | 猶予なし・現行法完全適合 |

3. 「大規模修繕」の判断基準

「主要構造部の1/2以上の修繕・模様替え」が大規模修繕です:

• 主要構造部：壁・柱・床・梁・屋根・階段
• 1/2は数量・面積で判断
• 大規模修繕に該当すると確認申請が必要→現行基準への適合義務発生

例：RC造マンションの外壁塗装（仕上げのみ）は主要構造部の修繕ではないため確認申請不要。外壁コンクリートを大規模に補修する場合は大規模修繕の可能性。

4. 増築緩和の限界（建築基準法86条の7）

増築の緩和（既存部分の現行基準適合不要）の条件:

• 増築面積が既存建築物の延べ面積の1/5以下
• かつ増築面積が50㎡以下
• 既存部分の用途・構造等の変更なし

この緩和は「小規模な増築」限定です。大規模増築（1/5超または50㎡超）では既存部分も含めた現行基準適合が必要になります。

5. 旧耐震建物の建替え困難問題

旧耐震（昭和56年5月31日以前）の既存不適格建物で建替えを考える際:

• 建替えには現行の新耐震基準・接道義務・容積率等への完全適合が必要
• 接道義務を満たせない再建築不可物件：旧来の建物は使用継続できるが建替え不可
• 旧耐震＋再建築不可の組み合わせは最も難しいケース（取り壊したら建物が建てられなくなる）

賃貸管理業者としては、このような物件のオーナーに長期的な処遇（リノベーション継続か売却か等）の検討を促す情報提供が重要です。

6. 耐震改修との関係

耐震改修促進法に基づく耐震改修（構造補強工事）は建築基準法上の「大規模修繕」と異なり、耐震改修促進法の規定（法6条：耐震改修計画の認定）に基づく特例があります。耐震改修を行う場合でも、現行の耐震基準への適合を目指すことで、既存不適格解消の効果があります。

<!-- 監修確定 2026-06-10（legal-reviser）: 建築基準法3条2項（既存不適格の猶予）・86条の7（増築の緩和）確認済。建替え時は現行法完全適合が必要（猶予なし）。正答オ（誤）維持。 -->