賃管士 民法 問14：民法（賃貸借契約の基本）

正答はbです。

無断転貸があっても「信頼関係を破壊しない特段の事情」がある場合、解除は認められません（最高裁判例・信頼関係破壊の法理）。無断転貸であれば常に解除できるというわけではないことがポイントです。

aが誤りなのは「直後に意思表示すれば当然に解除できる」という部分です。信頼関係の有無を判断する必要があります。

cは誤りで、BがAの承諾なく転貸しているため「適法な転貸」ではなく、民法613条（転借人の直接義務）の前提（適法な転貸）が欠けます。

dは誤りで、無断転貸に基づく転借権はAに対抗できません。

無断転貸の解除と信頼関係破壊の法理:

| 状況 | 解除の可否 |

|---|---|

| 無断転貸（信頼関係が破壊された） | 解除可（612条2項） |

| 無断転貸だが信頼関係を破壊しない特段の事情がある | 解除不可（最判昭28.9.25） |

| 賃貸人の承諾を得た適法な転貸 | 解除事由なし |

「信頼関係を破壊しない特段の事情」の例:

• 賃借人の夫婦関係の解消で配偶者が使用継続（実質的に家族内の権利関係）
• 賃借人の会社と子会社間の利用（実質的同一体）
• 賃借人が事情を誤解して承諾を得たと思っていた場合等

各選択肢の整理:

• a（誤）: 無断転貸でも信頼関係破壊の判断が必要。「直後・当然に」は誤り。
• b（正）: 最判昭28.9.25の法理。「信頼関係を破壊しない特段の事情があれば解除不可」。
• c（誤）: 民法613条の転借人の直接義務は「適法な転貸」が前提。無断転貸は適法な転貸でないため、Cは賃貸人Aに直接義務を負わない（承諾なき転貸借関係は有効かという問題はあるが、少なくとも直接義務の根拠となる613条は適用外）。
• d（誤）: 賃貸人の承諾なき転借権は、賃貸人に対抗できない。AがBとの契約を解除すれば、CはAに対して占有権原を主張できない（CはBに対して損害賠償請求はできるが）。
• e（誤）: AはBとの賃貸借契約を解除して、BおよびCに対して明渡請求できる。「Bを訴えることができない」は誤り。

【無断転貸と信頼関係破壊の法理の発展—サブリースへの応用】

信頼関係破壊の法理は最高裁昭和28年の判決が起源とされていますが、その後も多くの判例が集積し、実務上の判断基準が形成されてきました。

無断転貸の解除が認められた事例（判例の傾向）:

• 不特定多数の第三者に賃借物を反復継続して利用させた
• 営業目的・反社会的勢力への転貸
• 転貸によりオーナーの本来の使用目的が大きく損なわれた

無断転貸の解除が認められなかった事例（特段の事情あり）:

• 賃借人の死亡後、内縁の配偶者が使用継続（実質的な家族）
• 法人借主が組織再編（合併等）により実質的な同一体として使用継続
• 承諾を求めようとしたが賃貸人と連絡が取れなかった等の事情

サブリース（転貸借）の承諾問題:

賃貸住宅管理業法の規制対象となる特定賃貸借契約（マスターリース）では、オーナー（賃貸人）がサブリース業者に「転貸を承諾する」ことがマスターリース契約に明記されています。

問題が生じやすいのは「オーナーが転貸を承諾した後に転売（オーナーチェンジ）した場合」です。

オーナーチェンジ時の転貸承諾の承継問題（民法605条の2との関係）:

R2改正で新設された民法605条の2は、賃貸不動産が譲渡された場合の賃貸人の地位移転を規定しています。新オーナーは旧オーナーの地位（転貸を承諾した賃貸人の地位）を承継するため、新オーナーも転貸承諾を撤回できないのが原則です。

ただし、新オーナーが転貸承諾の事実を知らずに買主が売買後に無断転貸の問題を主張するケースがあります。管理会社は物件売却時に「転貸借の状況（サブリースを含む）」を正確に開示する義務があります（宅建業法35条の重要事項説明・業法13条の管理受託契約の重要事項説明）。

転貸と原賃貸借終了の関係（最判平14.3.28）:

賃貸人と賃借人（サブリース業者）の合意解除が行われた場合、転借人（入居者）に対して対抗できるか？

最判平14.3.28は「賃貸人・賃借人の合意解除は、転借人に不測の損害を与えるため、転借人に対抗できない。すなわち転借人は合意解除後も賃貸物件を使用収益できる」と判示しました。

これにより、サブリース業者が家賃滞納等で賃貸人（オーナー）とマスターリース契約を合意解除した場合でも、入居者（転借人）は直ちに退去させられません。オーナーは転借人（入居者）に対して改めて明渡しを求める手続きが必要となります。

実務上、マスターリース契約終了時の「入居者対応」が非常に複雑な問題となることから、賃管士は契約締結時から「マスターリース終了シナリオ」を踏まえた管理設計が求められます。

根拠: 民法612条・613条（e-Gov 法令検索）、最判昭28.9.25・最判平14.3.28（判例）。確認日2026-06-10。