賃管士 民法 問35：民法（保証）

正答はエです。

「保証料は賃借人が負担し、賃貸人は負担できない」という記述が誤りです。保証料の負担者は当事者間の合意（契約）で決定できます。一般的には賃借人負担ですが、オーナー（賃貸人）が負担する（またはサービス費用として管理費に組み込む）ことも法律上は可能です。

例えばオーナーが「入居のしやすさを高めるために保証料を自分が負担する」という商品設計をすることも認められます。

アからウとオは正しい記述です。特にウの「法人保証には個人根保証規制が適用されない」は頻出知識です。

家賃債務保証の仕組みの整理:

| 項目 | 内容 |

|---|---|

| 保証委託関係 | 賃借人→保証会社（保証委託契約） |

| 保証関係 | 保証会社→賃貸人（保証契約） |

| 代位弁済 | 賃借人が滞納→保証会社が賃貸人に代わりに支払い |

| 求償 | 代位弁済後、保証会社→賃借人（支払った額の返還請求） |

| 保証料 | 賃借人が保証会社に支払う（初回・更新料）。負担者は契約次第 |

国交省登録制度（任意登録）の概要:

国土交通省の「家賃債務保証業者登録制度」は任意登録制であり、登録業者は一定の業務基準（業務の適正性・財産的基礎等）を満たすとされています。登録は強制ではなく、未登録業者でも保証サービスを提供できます。

各選択肢の整理:

• ア（正）: 代位弁済→求償権（民法474条・500条）の流れ通り。
• イ（正）: 国交省の任意登録制度。「一定の基準を満たす」（任意登録）の正確な記述。
• ウ（正）: 465条の2の「個人根保証」は個人（法人以外）が保証人の場合の規制。法人保証会社は適用外。
• エ（誤）: 保証料の負担者は契約で自由に決定できる。「賃貸人が負担することはできない」は誤り。
• オ（正）: 管理受託業務における「家賃保証」の説明として実務上よく使われる内容。

【家賃債務保証会社と賃貸住宅管理業法の規制—「追い出し行為」禁止との関係】

家賃債務保証会社は近年、いわゆる「追い出し屋」問題（鍵交換・ガス・電気の強制停止等による追い出し行為）が社会問題化し、行政による規制が強化されています。

2022年「家賃債務保証業者に対するガイドライン」（国交省）:

国交省は2022年に「家賃債務保証業者に関するガイドライン」を策定し、保証会社が採るべき行動基準を明示しました。主な内容：

• 不当な明渡し要求（ライフライン遮断・鍵交換等）の禁止
• 滞納発生時の手順（督促→代位弁済→求償→法的手続きの順序）
• 賃借人への適切な説明・通知の手順

違法な追い出し行為の法的問題:

保証会社が「賃料未払いを理由に鍵を交換して入室を妨害する」等の行為を行った場合：

• 不法行為（民法709条）として損害賠償責任
• 住居侵入罪・業務妨害罪等の刑事責任
• 賃貸住宅管理業者（管理会社）が保証会社の追い出し行為に加担した場合：業法違反・不法行為共同責任

管理会社は保証会社との業務連携において「法的に適正な手続きを取る保証会社」を選択し、追い出し行為に加担しないことが重要な義務です。

家賃債務保証と管理受託業務の分業:

管理会社が「家賃保証業務」も兼業するか「保証会社に外注する」かによって業務分担が異なります：

| 形態 | 特徴 |

|---|---|

| 管理会社が直接保証（家賃保証サービス） | 管理会社が滞納リスクを引き受け・立替え後にオーナーに支払い。別途保証業登録が必要な場合 |

| 保証会社を外注として利用 | 保証会社が直接賃借人と保証委託契約を締結。管理会社は仲介役 |

| 保証なし（個人連帯保証人のみ） | R2改正対応（極度額設定）が必要。オーナーリスクが高い |

保証会社の代位弁済実務（管理会社との連携ポイント）:

1. 滞納発生→管理会社が保証会社に連絡（通常1ヶ月後）

2. 保証会社が賃借人に支払い督促（独自のルートで）

3. 一定期間後（保証条件による・例：2ヶ月後）に保証会社が代位弁済

4. 代位弁済後の管理会社の役割：明渡し協議の調整・場合によっては明渡訴訟の準備支援

保証会社との契約条件（何ヶ月分を保証するか・原状回復費用まで含むか等）を正確に把握し、オーナーに適切な情報提供をすることが管理会社の重要な義務です。

根拠: 民法465条の2・474条（e-Gov 法令検索）、国土交通省「家賃債務保証業者に関するガイドライン」（2022年）、国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」。確認日2026-06-10。