賃管士 民法 問40：民法（保証）

正答はウです。

家賃債務保証業者（保証会社）が「鍵交換・ライフライン遮断」等の自力救済によって賃借人を退去させることは違法です。自力救済は民法上の不法行為（709条）であり、刑事上も住居侵入罪・業務妨害罪等の問題が生じます。

「追い出し屋」と呼ばれるこのような悪質な保証会社の行為は社会問題化し、国交省はガイドラインで禁止を明示しています。

アとイは任意登録制の正確な説明。エとオは法的・倫理的に適切な対応を説明しており正しいです。

管理会社は保証会社の追い出し行為に加担しないことが、賃貸住宅管理業法の義務として求められます。

家賃債務保証業者の登録制度と規制の概要:

| 項目 | 内容 |

|---|---|

| 登録の性格 | 任意登録（強制ではない。未登録でも保証業務可能） |

| 登録要件 | 財産的基礎（一定の純資産等）・適正な業務実施体制 |

| 登録機関 | 国土交通省住宅局 |

| 追い出し行為の禁止 | ガイドライン（2022年）で明示禁止 |

| 違反した場合 | 行政指導・不法行為（民法709条）・刑事責任 |

各選択肢の整理:

• ア（正）: 任意登録制であり未登録業者も業務可能。
• イ（正）: 登録を受けた業者は一定の基準を満たすことが確認された業者であることを示す。
• ウ（誤）: 自力救済（鍵交換・ライフライン遮断等による追い出し）は違法（不法行為・住居侵入罪等）。保証会社であっても自力救済は認められない。
• エ（正）: 代位弁済後の求償は法的手続き（請求書送付・任意交渉→応じなければ法的手続き）による。
• オ（正）: 賃貸住宅管理業者は不法な自力救済に加担すると、業法違反・不法行為共同責任のリスクを負う。

【「追い出し屋」問題の歴史と現在の規制環境—賃管士が知るべき保証業界の実態】

「追い出し屋」問題は2000年代後半から表面化し、2009年頃に大きく社会問題化しました。貧困層や高齢者を標的にした悪質な保証会社が、賃料滞納を口実にして鍵交換・ライフライン遮断・脅迫等によって退去を強要するケースが多発しました。

「追い出し屋」行為の法的問題（整理）:

| 行為 | 法的問題 |

|---|---|

| 無断での鍵交換 | 住居侵入罪（刑法130条）・不法行為（民法709条） |

| ガス・電気・水道の遮断 | 業務妨害罪（刑法234条）・不法行為 |

| 脅迫・恐喝 | 刑法222条・249条 |

| 荷物の無断持ち出し・廃棄 | 不法行為・横領罪（刑法252条） |

消費者庁の役割と特定商取引法との関係:

一部の悪質業者に対して消費者庁・都道府県が「不当な勧誘行為」として特定商取引法や消費者契約法に基づく行政処分を行った事例があります。

2022年ガイドライン（国交省）の主な内容:

1. 滞納発生時の手順：①入居者への通知→②賃貸人への報告→③代位弁済の可否確認→④代位弁済実施→⑤入居者への求償（法的手続き）

2. 禁止事項（明示）：

- 鍵交換・ライフライン遮断による入居妨害

- 入居者の私物への干渉

- 脅迫・威圧・嫌がらせ

- 深夜・早朝の訪問・電話

3. 入居者への説明義務：保証契約の締結時に「代位弁済後の求償・退去交渉の手順」を明確に説明する義務

管理会社と保証会社の責任分担（賃管士の実務設計）:

管理会社として「どの保証会社と連携するか」を選択する際の評価基準：

評価ポイント（推奨）：

• 国交省登録業者であること
• ガイドラインの遵守が確認できること
• 代位弁済の条件・範囲が明確であること（何ヶ月分・何を保証）
• 求償実務が法的手続きに則ったものであること
• 入居者とのコミュニケーション方針が透明であること

管理会社は保証会社の業務内容を「業務委託先の評価・管理」として適切に把握し、違法行為が生じた場合には即座に連携を解除する義務があります（業法の信用失墜行為の禁止・業者の品位保持義務）。

賃管士として「保証会社の選択は単に手数料・利便性だけでなく、コンプライアンスの観点からも評価する」という視点を持つことが専門家としての必須の知識です。

根拠: 国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」、「家賃債務保証業者に関するガイドライン」（2022年）、賃貸住宅管理業法、民法709条（e-Gov）。確認日2026-06-10。